多房产家庭如何加强投资规划退休 保障先行生活理财两不误

　  浦发银行上海闵行支行理财经理祝玉婷

　　张女士作为IT行业经理，虽然工作忙碌，但在房产投资上不遗余力，且充分利用了各类贷款额度，做到了资产投资的效率最大化。当然，每月相当于收入65%的还贷压力也给家庭资产的流动性和投资收益可能带来了较为不利的影响。

　　日益增加的工作压力和身体健康状况也让张女士萌生了尽早退休的想法。但如果匆忙提前退休，势必带来家庭总收入的锐减。因此，如何平衡家庭各类资产负债之间的关系，如何顺利实现10年后提前退休的计划，着实需要好好规划一番。

　　活用房产，减少负债增加收入

　　仔细分析张女士家庭收入和负债，其中主要结余近半数来自于从事建材事业的丈夫，该行业的市场相关性极大，行业周期起伏明显。同时，家庭负债每月集中在房贷支出，投资主要方向为二、三线城市且具有显著特点的房型，涵盖了适宜居住的养老型社区、高档住宅和小区商铺，该类房产具有不可复制性及较大的溢价空间，且根据目前国家政策来说，进行跨省市的房产交易已是难上加难。同时，张女士房贷基本都享受到了有折扣的贷款利率，在贷款额度日益趋紧的今天，尤其不建议张女士进行提前还款操作。

　　那么，如何让这么多的房产从负债转变为现金流呢？我们可以看到，张女士作为投资的几套房产目前基本处在一个空置的状态，简单计算一下，如果这些房屋都能够进行租赁的话，每年可以增加12万元左右的收入，大致可以覆盖张女士一半以上的贷款支出。因此，如何尽快将这些房屋出租出去取得一定量的现金流，可以说是当务之急。建议张女士把已经拿到钥匙的两套房产尽快先租出去。另两套房产将来收房后建议简单装修即可，不要投入太高的装修成本。此外，考虑到房产的管理成本，将来如果该家庭需要进行较大的调整，比如出售一套房产以改善家庭现金流及资产负债情况，那么建议海南两套房产中保留一套即可，即优先出售海南的其中一套。

　　投资组合，降风险增收益

　　接下来就要对这个房产出租前的准备工作进行规划。可以看到，张女士家庭的主要投资品种集中在固定资产类房产投资，其次是高风险的股市投资，再者是过于稳健的货币基金和活期存款。

　　首先，作为一个高收入的家庭，货币基金的持有数量达到60万元，现金流过高，建议可以拿出其中20万元左右作为海口高档住宅的装修费用。其次，结合儿子即将赴英留学2年的计划，建议张女士在预留儿子首年学费和基本生活费后，可以将剩余的部分资金，结合股票中的部分资金转换为年化收益率为5%左右的较低风险银行理财产品，每年可获得3万~4万元的稳定收益。同时，结合儿子的学费给付时间要求，可分时段低吸美元来供给儿子的留学费用。而针对手头的货币基金可以进行一个较为完整的2~3年的债券产品或者保本基金的投资，来弥补张女士退休前的无暇进行投资、又期望有稳定收益的预期，保守年化收益在5%~8%。这样，张女士基本可以形成较为完善的投资组合，以取得更大的投资收益。

　　保障先行，生活理财两不误

　　张女士家庭作为高级白领家庭，对于生活品质有一定的要求，也购买了一定量的保险，但是主要集中在储蓄类险种以及所附带的小额意外险，同时有部分的重疾险。

　　作为高压行业，张女士当然应该重视自身的保障，特别是重疾、医疗等险种，作为家庭主要经济来源，她当然也应该投保一定的寿险，来保障家庭收入的稳定性。但通过对张女士已投保单的分析，我们看到，张女士大部分保费花费在了储蓄类两全保险上，但有效保额并不高。张女士为丈夫、儿子安排的保险中也存在类似的问题，大部分都是侧重储蓄功能的保险。

　　为此，建议张女士请专业人士重新检视全家人的保险。调整保险计划，重点安排前述几类保障型险种，同时减少家庭的总保费支出。通常，一个家庭的保费年支出占家庭全年总收入的比例应控制在7%~15%。目前张女士一家的人身险保费支出(8.3万元)占全年总收入(55万元)的比例有些过高了，应加以妥善调整，这也有利于改善该家庭的现金流状况。

　　另外，建议张女士再适当增加高额的旅游意外险种，为自己和家庭的旅游计划保驾护航。

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