险资投资房地产的积极意义

    修订后的新《保险法》首次允许保险资金可以投资包括房地产在内的不动产，这不仅可以拓宽保险资金的投资范围，更重要的是房地产投资还将有助于优化保险资产配置。

　　随着新《保险法》的正式实施，保险资金被允许投资包括房地产在内的不动产，这一信息是否会因为房地产市场增温而备受市场关注?但依笔者之见，我们更要关注投资不动产对优化保险资产配置的积极意义。

　　保险资金投资不动产，既不会冲击或增温房地产市场(特别是住宅市场)，也不会影响到事关老百姓“衣食住行”的民生问题。

　　保险资金投资不动产有两大特征:一是从全球经验来看，保险企业投资不动产主要是以商业地产为主的。商业地产与住宅市场是两个完全不同的市场，这包括租金回报率、价格走势及投资回报等不一致。从总体上看，我国的住宅投资回报要远高于商业地产。所以，主要是出于资产负债匹配及对冲通胀、替代固息产品等因素的考虑，保险资金投资房地产不会冲击住宅市场;二是保险资金投资不动产不需要向银行融资，因此也不会带来融资杠杆化的风险。

　　从目前来看，保险企业从事房地产投资主要有实物投资与金融投资两种选择。其中，实物投资是直接买不动产，金融投资是买房地产股。一般而言，保险企业可以根据对二者的收益性、流动性、价格稳定性、实用性等因素的比较决定采用哪种投资方式。例如，欧美市场的历史数据显示，房地产的贝塔系数介于0.4至0.7之间，价格的系统风险比房地产股要小，但地产股的流动性却远远好于房地产。所以，有许多因素会影响保险资金对不动产的投资方式选择。另外，在可以预见的将来，投资房地产信托基金(REITs)不太可能成为我国保险资金投资不动产的主流形式。

　　保险企业通过投资不动产，不仅可以拓宽保险资金的投资范围，而且更重要的是房地产投资还将有助于保险资产的优化配置。

　　第一，房地产投资是资产负债匹配的一个重要途径。从目前来看，保险企业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产。现在，可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这类金融债券的规模有限且流动性不高。因此，长期性负债就有了资产匹配多元化的要求，包括房地产在内的不动产投资可以成为一种匹配长期负债的新选择。

　　第二，在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。在保险企业的资产组合中，目前约占80%比重的保险资金配置在固息产品上，这将不利于保险企业应对通胀风险的考验。值得注意的是，目前保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品(如Tips)、买卖黄金和投资大宗商品(如石油等)等三种传统手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，可以投资包括房地产在内的实物资产，不失为是对冲通胀的一种可行手段。

　　同样，在低通胀的环境下，不动产投资也可作为固息产品的一种替代工具。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化，现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5%-7%之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。这样，保险企业就可以将不动产投资作为部分固息产品的替代工具之一。

　　第三，在快速城市化过程中，不动产投资也可以成为保险资金分享社会财富增长的一种重要途径。在快速城市化的发展阶段，房地产价格存在趋势性的上涨特征。日本的房地产价格从1960年代开始攀升，到了1970年代出现过一波调整，最终一路上涨至1989年。同样，我国也经历了从1998到2008年的10年快速城市化发展进程，这也是中国房地产价格快速上升的过程，参与这个过程是分享社会财富增长的重要手段。

　　房地产投资对优化保险资产配置有积极影响，但我们也要看到，房地产投资也存在着流动性、地域及管理等方面风险，因此，保险资产在房地产投资方面的配置比例不宜过高。从全球经验来看，房地产在保险资产组合中占比多数低于5%，有的国家占比仅为1%.

　　新的《保险法》生效以后，一旦监管政策允许将一部分保险资金配置到不动产，这对保险企业分散风险、优化资产组合、改善资产组合收益及分享未来中国经济高速发展带来的财富创造机遇都具有十分积极的意义。