上海五成老人不赞同“以房养老” 认同度较低

受房价波动和税费制约

自2015年4月初至2015年9月初的5个月中，以房养老项目全国仅12户22人签约。在吴敏看来，最主要的是政府将 “以房养老”这一本该定性“公益”的行为，定位为市场行为，使得老人要享受“以房养老”，必须直接去与银行、保险公司接洽，对“以房养老”模式的推广产生了不少负面影响。

吴敏指出，首先，“以房养老”不应该是“纯市场”行为。按目前 “纯市场”规则，老人去世后房屋由银行、保险公司处置，双方对标的房产的变现时间(即老人去世的时间)预期不一，银行、保险公司希望老人“早点走”，老人及家人则希望“长命百岁”，这种目标的不一致甚至背道而驰，不符合市场行为推崇的“双赢”法则。吴敏表示，“以房养老”既代表了大多数老人拥有住房客观背景下的市场化方向，值得推广，但也不能偏离公益的轨道太远，亟须加入社会主义核心价值观的公益性内涵。

此外，吴敏分析称，“以房养老”也面临市场风险。近年来上海等一线城市房价变化幅度大，无法较准确地保证双方的预期利益。在目前房价不断变化的情况下，如果简单地以当前市场价格评估往往会让居民吃亏，可能损失今后升值的潜在利益，“而银行、保险公司则会考虑可能出现的风险，以及承办人可能承担的责任，希望房价评估低一点。”吴敏说。

另外，“以房养老”因其“纯市场”地位受到较高税费的制约。吴敏指出，按目前方案变现时，实际上是一种个人向企业的“房产销售”行为，会产生比个人之间的捐赠、交易还要大的大量税费，与亲人间的遗产继承相比，既少了亲情、也少了利益，制约了“以房养老”模式的发展。

为此，吴敏代表建议，可以先明确一两家银行、保险公司作为“以房养老”实施主体;同时，动态地确定房价以确保老年人利益;另外，政府制定税费政策鼓励“以房养老”，在标的房产转移时比照遗产给予财税支持。

还有很多障碍需要克服

“上海加紧研究以房养老很有现实意义。”上海市民政局在答复吴敏代表时表示，从发展的角度来看，“以房养老”有一定的市场空间，最大的好处是既可以迅速提高老年人的生活水平，又能使老年人不远离自己熟悉的环境生活，符合“在地老化”的理念。“以房养老”是商业养老模式的一种有益补充，是适应上海人口老龄化社会发展，满足老年人多层次、多样化养老需求，供有条件的老年人自由选择的一种金融创新产品。

不过，上海市民政局也指出，从现实的角度来看，目前还有很多障碍需要克服。首先，是观念的转变。由子孙养老送终，而将财产留给子孙一直是中国的传统。即使在上海这样的大都市中，持这种传统的观念仍然占大多数。上海市民政局透露，据上海市老龄科研中心开展的针对“以房养老”相关内容的调查，约有50%的上海老年人明确不赞同“以房养老”，约22%的老年人表示根本不知道“以房养老”。“由此可见，一种传统观念的转变并不是一朝一夕可以实现的。”

上海市民政局表示，目前“以房养老”作为市场化运作的一个组成部分，是一种自愿、自主选择的行为，还面临着诸如制度保障缺位、社会配套不健全、监管机制不完善等突出问题，但对于上海深度老龄化、社会观念相对比较开放、市场条件相对成熟的大城市，应积极而科学地研究和探索。在先行试点、总结经验、逐步成熟的基础上，稳步推开。为此，市民政局将配合有关金融管理部门对国家有关政策进行密切跟踪，结合上海实际做好“以房养老”的探索和研究工作。

对于吴敏的代表意见，上海银监局透露，目前辖内商业银行尚未参与实施老年人住房反向抵押养老保险试点相关工作，也未开展“以房养老”相关业务。在房价评估方面，遵照审慎经营原则，辖内商业银行定期对个人抵押住房贷款开展估值，定期开展房地产贷款风险压力测试。

上海银监局表示，为进一步支持上海老人提升生活质量，该局在将吴敏代表的意见向银监会反映的同时，也将指导辖内商业银行，积极参与支持老年人住房反向抵押养老保险试点相关工作，为老年人住房反向抵押养老保险业务的进一步完善发展提供优质的银行业服务。

上海社科院部门经济所研究员葛伟民认为，“以房养老”各种情况中的房子如果涨价，其收益如何分配以及老人过早过世，子女怎样继承部分产权这两个问题是容易解决的，但是也面临“房产跌价了怎么办”的难题。