专家解读“以房养老”

    “以房养老”有望在广州推出。近日，广州市政府下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》中明确提出，要探索发展住房反向抵押养老保险。业内人士表示，这种“倒按揭”方式有望先在一些特殊群体中展开，但随着城镇化的进程，房地产泡沫可能破裂，“以房养老”的投资方式未必可行。

    广州市政府下发的《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》中明确提出，要探索发展住房反向抵押养老保险。《意见》并未对这种“以房养老”的保险产品提出具体的时间表，只是提出了要在2012年，各类保险主体力争超过65家，全市年保费收入超过450亿元，保险深度不低于3.75%、保险密度不低于3800元/人的总体目标。

    所谓“住房反向抵押养老保险”就是保险公司通过分期付款(按月支付)的形式，收买投保人拥有的房屋产权，其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此又称“倒按揭”。

    据了解，“以房养老”在国外是比较常见的模式，在国内还处于探索阶段。我国台湾地区近日提出，最快在明年将试办“以房养老”政策，拟优先对有房、无现金（如无低收入户补贴）的“近贫老人”试办，可行方案包括反向贷款、售后租回两种模式。而重庆市政府也表示将适时推出“以房养老”保险产品。

    “以房养老”在中国是否可行？满堂红置业研究部高级主任肖文晓表示，长期以来，国人世代沿袭着“养儿防老”的传统观念，老年人的养老问题只有寄托在儿女的身上，而且即使有房产也倾向于传给下一代。“倒按揭”意味着老人将把产权交出去，安全感会大大降低。“倒按揭”广泛推行的可能性不大。

    地产专家韩世同认为，“以房养老”虽然普遍推行的可能性不大，但却为无子女、收入低的老人提供了一种新型的养老选择。

    合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，目前我国的医疗保障制度还不完善，“以房养老”也可以解决一些老人重病时的医疗费用问题。

    在中国渐渐步入老龄化社会之际，“以房养老”的现实意义逐渐突显出来。

    中山大学社会保障研究中心申曙光教授日前在一次公开讲座中透露，广州目前社保的养老金替代率不足四成，这也意味着未来国人至少要自己筹措六成的养老费用。70后、80后中的大部分人是独生子女，不仅要负担养育子女、赡养双方父母的重任，还要应对高涨的房价。“可以预见的是，30年后，当他们踏入退休的行列时，仅靠传统的储蓄和社保来养老是不够的。”

    另据世界银行2006年的研究报告测算，2001-2075年中国基本养老保险收支缺口将高达9.15万亿。

    虽然不少专家肯定“以房养老”的积极意义，不过，对于“以房养老”的前景，也有人表示担忧。恒安标准人寿广东分公司副总经理王家朝在接受媒体采访时认为，随着城市化进程的推进，房价有可能出现上世纪80年代日本房地产市场泡沫的情况，“以房养老”的投资方式未必可行。

    而万科董事长王石日前也表示，非常担心一线城市的房地产泡沫向二三线城市蔓延。“如果放任自流，出现日本式泡沫不是没有可能。”

猜测：在“以房养老”政策尚不明朗情况下――谁将首吃“螃蟹”？

　　金盛保险公司广东分公司有关负责人告诉记者，“以房养老”涉及到多部门监管的问题，包括保监会、房地产部门等，其政策目前还不明朗，也没有办法预料。

　　有业内人士表示，“以房养老”实际上是保险公司变相在房地产市场投资，新《保险法》出台后，保险资金投资不动产正式放开，但相关细则迟迟还没有落地。近期有消息称，《保险资金运用管理暂行办法(草案)》已于2月初上交保监会主席办公会议审议并原则通过，但险资投资不动产的占比已从6%下降到5%以下。

　　有业内人士预测，中国人寿和中国平安已经提前布局房地产业，由于对房地产业的了解，使其具备推行“以房养老”的条件。

　　据了解，早在2009年底和2010年初，中国人寿曾通过股权投资，两次购入远洋地产股份，持股比例增至24.08%，成为远洋地产第一大股东。自2009年8月起，中国平安旗下平安信托也与金地集团等地产巨头相继签署合作投资战略框架协议。

　　除此之外，今年2月，太保、泰康人寿联合上海房企共同竞拍上海外滩新地王，尽管竞拍未成功，但险资对于房地产业的投资热情可见一斑。