试点两年遭冷落 “以房养老”仍陷困局

“难以割舍”的以房养老

作为一种新兴的跨资本市场和房地产市场的资源配置方式，以房养老当初在国内起步时被当做养老模式的一种有效补充而备受期待。然而，随着时间的推移，这一新模式的水土不服状况也逐渐显现出来。公开资料显示，我国确定首批以房养老试点城市北京、上海、广州、武汉，基本都出现了相关业务遇冷的现象。有媒体报道称，上海民政部门调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭即以房养老的不到10%。有不愿透露姓名的专家坦言，除了上海，通过对于我国更广泛地区调查后发现，其实存在养老需求的老人中，有房的并不在少数，但几乎很少有老人愿意以房养老，谈及拒绝的原因，老人们首要提出的就是希望将房产留给子女。

长期以来，买房被不少人看做是一生努力赚钱、攒钱的目标，在我国，拥有属于自己的房产对大多数人来说都具有重要的意义。这种观念根深蒂固，刚刚推出不到两年的以房养老几乎很难撼动这一传统思想。北京以房养老试点的右安门街道相关负责人也证实，开展试点后至今，对于以房养老，仍然鲜有老人能接受，虽然近期越来越多的人听说了以房养老后来街道咨询，但始终几乎没有人愿意再做尝试。公开资料显示，就连推动以房养老多年的英国，至今也仅有20%的老年人愿意采用这一方式养老。

那么，到底是什么动力让政府、企业在如此艰难的情况下，仍然选择继续逆流前行?上述专家坦言，即使在我国，以房养老将成为“小众”的消费方式，只有一成老人愿意尝试，对于企业和政府来说，这部分市场也是十分可观的。据国家统计局公布数据显示，截至2014年底，我国60周岁以上老年人口超过了2.1亿人，以此计算，1/10也有2100万人，更何况未来老龄化加速，这部分数量还将继续增加。

此外，有分析人士认为，中国大量的失独老人也让这一模式有着相当大的发展潜力。所谓失独老人，是指人到中老年不能再生育的时候，独生子女却发生意外伤残、死亡的老人家庭。根据卫生部发布的《2010中国卫生统计年鉴》，中国每年新增7.6万个失独家庭，50岁以上失独群体日益庞大，全国失去独生子女家庭已经超百万个。有关专家推算，1975-2010年出生的2.18亿独生子女中，超过1000万会在25岁之前死亡。这意味着，有2000万名父亲和母亲，在中老年时失去惟一的子嗣，成为孤立无助的失独老人，养儿防老的传统经济模式无法实现。

根据机构分析，这部分失独老人大多数都是城镇居民，在当年的住房改革中，都曾以较低的价格购买过“房改房”。现在，随着房地产市场的飞速飙升，这些房屋价值都有了巨大的飞跃，以房养老政策对于这部分老人来说十分合适，由于不必考虑留给儿女的遗产问题，他们拥有的房子用来养老绰绰有余，可以让他们过上比一般老人更好的生活。

新模式存不确定风险

目前，我国普遍提出的以房养老仍主要指的是2014年6月由保监会提出的保险产品概念。根据《关于开展以房养老试点的指导意见》(以下简称《意见》)，我国所推行的以房养老(反向抵押养老保险)，就是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

首都经贸大学劳动经济学院教授朱俊生表示，以房养老是筹集养老经济资源的一种可能的方式，可以在一定程度上满足特定人群的需求，能充分发挥个人财产及财产性收入用于养老的作用。现在有不动产的人越来越多，这是养老保障的重要资源。充分发挥这部分资源的作用，通过盘活老年人的不动产，让老年人有效利用自己多年积累的财产生活得更幸福。

然而，保监会副主席黄洪也表示，由于该项业务是一项将反向抵押和养老年金保险相结合的创新型业务，除传统保险业务所需面对的长寿风险和利率风险外，还需要应对房地产市场波动、房产处置等风险挑战，每单业务的成本和承保周期都远超过传统保险业务。

因此，在南开大学风险管理与保险系教授朱铭来看来，国内保险版以房养老面临着曲高和寡的窘境，主要是由于老人的长寿风险、房价波动等因素存在较大不确定性，“以房养老”产品本身的设计、定价等方面，还存在一定的空白需要监管部门进一步完善。具体来说，泰康人寿上海分公司相关负责人曾表示，根据“以房养老”的方案，老人投保后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世，老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但人的寿命是不能预知的，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。

而且，我国现行的国内房屋70年产权也成为关键问题之一。对此，朱俊生表示，发达国家“以房养老”之所以普及与其房地产市场的成熟稳定有关，且成熟的交易市场也为金融机构提供了非常好的退出机制，一旦发现存有风险隐患，可以及时变现或采取金融工具等规避风险。如美国的住房抵押贷款证券化场，其包括个人信用制度、抵押益款担保、保险体系等;加拿大在国家住房法下也建立了抵押证券。

但在我国影响住房市场稳定的因素，除了市场本身的供求关系外，还有住房政策的不确定性，比如，国有居住土地使用权年限到期后的政策走向至今都比较模糊，这就使得提供以房养老模式的金融机构难以准确把握未来的预期。在朱俊生看来，保护房屋和土地的私有财产并承认财产权是一种可让渡的产权，是以房养老市场发展的内在要求。

配套政策亟待完善

坚持推行能否如愿，关键还得看政策和模式如何完善。业内认为，除了需要政府持续支持外，还需要独立的第三方服务机构的参与，朱铭来建议，在以房养老中引入第三方机构在多方之间架起桥梁，建立公信力是不可或缺的。他举例称，如协助政府开展调查研究，为政策设计提供意见或建议，为老年人提供税务、法律、政策等方面咨询，从事房产价值评估，提供养老服务，帮助金融保险机构运作房产等。

为此，在2016年全国保险监管工作会议上，保监会主席项俊波圈定了“以房养老”配套政策的时间表。项俊波透露，今年将会同相关部委，逐步完善老年人住房反向抵押养老保险配套制度。

“以房养老”产品一般涉及长达十几年，甚至二三十年的养老金给付问题，且涉及的金额巨大。海南保监局局长王小平表示，老年人对将后半生赖以养老保命的资产或钱交由其认为形象欠佳、社会信誉度不高的保险公司来经办，难免心存顾虑。因此，保险业要介入以房养老业务，重塑自身良好形象、取得消费者认同是应重视和亟待解决的突出问题。

从欧美地区的“以房养老”经验看，其国民理财教育和舆论宣传功不可没。如美国在其反向抵押贷款发展初期就大力开展宣传教育，由政府提供资金发展公立的咨询服务机构，以增强咨询服务的公信力。

值得一提的是，在推广对象上，朱俊生建议，可先易后难，可以先从无子女、有房产的老人开始推广，再逐渐过渡到普通的老人，或者采取其他相对易行的变通方式，如租房养老和换房养老等，待时机成熟再全面开展真正的以房养老模式。而考虑到传统老人之所以遗产观念较重，主要是家庭亲情的作用，而现实中“空巢老人”、“独居老人”往往缺乏更加必需的现实关怀，因此通过“以房养老”模式置换出的资金等资源，大力建设并完备社区式养老公寓，让具有共同价值观和世界观的同类老年群体群居在一起，可有利于缓解现实中的感情空白，更具有现实意义。

此外，从部分政府官员的表态不难看出，未来我国的以房养老模式可能会出现更多元化的尝试，不仅局限在保险产品上。日前，李红兵就曾提出了通过出租房产利用房租养老的以房养老形式等。对此，业内人士表示，目前国际上主流的以房养老模式，除了我国试行的反向抵押养老保险外，还有租房入院养老、异地置业养老、合资购房养老等多种，只要符合我国现有法律法规，且不违反市场规律，政府都应给予一定的空间让企业发挥、让老人愿意尝试。

我国以房养老推进大事记

2013年9月

国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确中国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险。

2014年6月

保监会明确自2014年7月1日-2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉试点老年人住房反向抵押养老保险。

2015年9月“以房养老”保险推出一年，全国仅有12户共22人签约。同期有调研显示，近99%的子女反对父母以房养老。

2016年1月

保监会召开工作座谈会，从政府的角度承认以房养老试点遇冷，但明确试点将继续扩围。