险企入驻房企：欲深度改造产业链

【编者按】近期，险资很忙。继生命人寿、安邦保险频繁举牌金地集团之后，4月28日，安邦保险旗下公司已持有金融街股权达5%。对于险资来说，布局房地产通常能获得更高收益，而房企则可利用险企充沛的资金发展商业地产、养老地产等细分领域，实现发展。不过，险资入股房企并不一定就能“过上幸福的生活”，控制权之争往往难以避免。

保险资金对房地产行业的深度涉足，无疑将给整个行业带来一系列变化。与传统房地产商相比，有保险资金参与的房地产基金，无疑能提供给房产行业更高的投资回报率以及更快的资金周转速度，但行业的风险也将比以往更高。

多家房企遭险资举牌

睿信致成管理咨询公司合伙人薛迥文说，之所以有如此多的保险资金纷纷进入房地产领域，是因为上市房企目前股价非常低，吸引了保险公司。同样，房地产基金能吸引保险资金的参与，也是因为能给其带来更高的回报率。

险资入股上市房企早有先例，记者了解到，万科A、华侨城、远洋地产、佳兆业集团等房企均现险资身影。市值高、估值低的大盘蓝筹特质是险资青睐地产股的重要原因之一，险资往往通过长期布局获得稳定的分红收益。

中国人寿自2009年入股远洋地产以来，就不断增持股份，直至2013年9月份，认购远洋地产发行的股票共计6.36亿股，持股比例达29%。2013年，中国人寿因远洋地产股权投资，获得高达1.95亿元的股息分红。

从险企角度来说，监管层对险资投资领域和范围进一步松绑，驱动险资入局房地产领域的步伐明显加快。上述险企投资总监表示，此前险资只能通过信托等间接渠道进入房地产领域，险资投资股票、基金和不动产比例上调是险资频频举牌上市房企的直接驱动因素。

保监会2010年8月发布《保险资金运用管理暂行办法》至今，历经多次松绑式的投资新政。以股票和证券投资基金的投资限制为例，从之前的禁止投资到2013年提高投资上限至30%，权益类资产的投资比例也提升至30%。

多种形式进入房产领域

在监管层放松地产投资的背景下，保险机构在地产上的资金配置愈加灵活。除了投资成熟商业地产、写字楼，并通过自有物业投资来取得投资收益，也可以通过股权投资、项目合作等方式推进业务开展。因养老社区受到政策支撑，平安、合众人寿、泰康人寿、新华保险、中国人寿、华夏人寿等险企纷纷试水。

嘉凯城4月25日公告称，将联手中国再保险共同设立不超过50.01亿元发展基金用于城镇商业业务。中再集团在该基金中的出资比例为80%，一期发行规模不超过30.01亿元，投向嘉凯城旗下的湖州龙溪翡翠项目。

今年4月初平安信托拟与宋都控股共同设立平安宋都地产基金，宋都控股或其关联方将作为基金管理人，平安信托或其关联方将作为基金的有限合伙人或管理人，以信托计划所募集的资金经由平安宋都地产基金向项目公司进行投资。

平安信托的相关负责人表示，平安信托采用基金的方式而非债权或夹层等方式来与宋都集团展开合作，是经过多方面综合考虑而作出的决策。对于合作项目，平安信托也采取了多项风控措施，覆盖资金的使用、期间分红、收益分配、项目运作等多个方面，在充分考虑双方利益的基础上达成了合作共识。

更高收益更高风险

业内人士指出，国内房地产行业发展已进入到相对成熟的阶段，“拿地-开发-卖房”的传统开发模式面临挑战，利润越来越低。房地产行业的细分将带来更多市场需求，房地产金融有望成为行业未来业绩的增长点。

房地产基金能提供更加灵活的交易结构，并且分享房地产行业转型升级带来的更高收益。上述平安信托相关负责人称，“长期来看，我国宏观经济走势和城市化进程的整体趋势并没有改变，我们对房地产市场的中长期发展依然看好。基金的形式通常更为灵活，一般期限长于两年，且有额外1至3年不等的时间弹性。因此，一方面能够给予合作各方更多的时间去开发更加优质的项目；另一方面在房地产行业中长期向好发展的过程中为投资者创造更高收益。”

不过，在险资大举进入房地产领域的当下，保监会副主席陈文辉在上月末召开的第二届保险投资风险管理培训会上，强调保险资金运用需要特别注意的六大风险问题中，首先提出保险资金不动产投资的顺周期风险值得关注。