银发经济刺激养老地产转型提速 发展“前路漫漫”

【编者按】基于“银发经济”的巨大潜力和地产行业的转型升级，去年以来，地产商和投资机构纷纷投身养老地产。然而，资金、标准、医疗、观念等障碍，让看似欣欣向荣的养老地产陷入发展困境。突破瓶颈、步入正轨、探索可复制推广的商业模式……养老地产健康发展“前路漫漫”。

投身养老地产

当前，我国正加速步入老龄化社会，对“适老化”住宅和养老住区的需求将在未来几年大增。全国房地产经理人联合会常务副秘书长姜炜说，养老产业是我国未来经济支柱产业，养老住区作为养老产业重要的资源整合平台、运营服务平台与资本运作平台，是房地产企业进军养老产业的主要目标。

中国房地产业协会副会长朱中一说，目前，房地产市场处于增速换挡期、结构调整期和政策完善期，在转型过程中，不少开发企业主动或被动进入养老地产行业。

全联房地产商会副会长张雪舟说，当前，主要有“四路”企业进入养老住区，即地产商主导的养老住区、大型国企主导的养老住区、金融机构主导的养老住区和运营机构主导的养老住区。

不过，目前我国养老住区发展尚处于起步阶段，真正成规模、成熟、可复制的引领模式还在探索中，经营状况并不理想，很多企业靠其他业务来支撑养老服务项目的运行。

全国老龄办副主任吴玉韶说，养老住区不是传统意义的房地产开发，但目前国内一些投资者的普遍做法是在住宅建设的基础上，加上一些无障碍设施，配有医疗机构等，养老住区开发仍存在重硬件、轻软件，重设施、轻服务的倾向。

朱中一说，与其他房地产开发不同的是，养老住区必须考虑配套设施、养老服务等问题，老龄经济更多卖的是服务而不是房子。

背后难掩尴尬

现有的养老地产项目多数处于亏损或微利状态。业内人士认为，目前，我国养老住区开发存在五个方面的问题。

一是项目规模过大，产品缺乏细分。一些地区，动辄斥资数十亿元，建设占地上千亩，甚至上万亩的超大型养老社区，这并不符合养老需求。

二是市场定位不准，盈利模式不清，深陷长期投资与短期回报之困。养老地产高投入、周期长、低回报的特征使养老地产项目面临融资难问题。这就要求养老地产商具有雄厚的资本实力，一般民间资本则很难进入或持久经营。

三是规划设计能力有待提高。张雪舟说，目前，国内不少开发养老地产的机构对老年人需求了解不够，致使功能配置不明确。此外，对于老年人服务模式也缺乏了解，建筑空间无法满足管理需要。

四是缺乏运营经验成为养老地产发展的障碍。北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星说，在养老地产开发过程中，最核心的问题是用服务撬动地产。如今，我国城市老人的房屋自有率超过全球平均水平，他们不缺房子而缺服务，如果强行用地产绑架服务就会面临很大风险。

五是缺乏标准和规范。一些专家认为，缺乏设计、建设、服务、收费等多个环节的行业标准和规范，是制约养老地产发展的瓶颈。不少养老项目规划和设计水平参差不齐，在建设之初就难以满足养老需求，给长期运营埋下隐患。另外，一些借养老地产之名“圈地”的项目也得以实施，扰乱了行业正常发展。

要多样化发展

我国养老地产发展时间很短，大规模开发也就三五年时间，去年全国新增了100多个养老地产项目。虽然北京太阳城集团、蓝卡健康集团等养老地产开发商提供了一些模式，但明确、成熟的商业模式尚在探索中，我国养老产业进入成熟期大约需要20年。

当前，不少养老住区项目收费过高，月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等，超出多数老年人的承受能力，造成入住率偏低，养老地产畸形发展。未来，如何扩大中低端养老住区项目规模，提供多元化服务，迫切需要解决。

乌丹星说，养老地产要走出目前的困境，首先要转变观念。地产是一次性买断，而养老是永久性消费；地产是创造居所，养老却是创造生活方式，两者截然不同。地产的价值在于实物交易后的储存增值，而养老价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值。

朱中一说，发展养老地产必须要解决好四个关键问题：一是搞好养老地产项目的前期策划，弄清楚市场究竟有多大，认真分析目标客户群、服务半径和规模、产品定位、与医疗机构的合作等问题，避免贪大求洋，走豪华路线；二是设计符合老年人需求的项目，做好运营管理服务；三是养老地产的投资商、开发商和运营管理商，既要明确分工，又要协调配合，实现合作共赢；四是养老地产开发模式可以多样化，开发商可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。据新华社