以房养老需走中国式的道路

【编者按】在国内，养老已成为全民高度关注的话题，实现老有所养也是各地政府研究的重头戏。近日，保监会传出保险版“以房养老”草案，即通过住房反向抵押给养老保险公司将住房、养老、保险连在一起，成为各方热议的焦点。但是，由于经营模式并没有突破，且配套机制不健全，这一保险版“以房养老”很有可能成为鸡肋。

仅是倒按揭的翻版无明显优势

保监会近期起草的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称“征求意见”)正在各保险公司不断传阅。依据征求意见，保险业将在北京、上海、广州、武汉4个城市进行试点推行保险版“以房养老”。

据了解，住房反向抵押养老保险主要针对的是60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，老年人可将其名下房屋抵押给保险公司，在继续拥有房屋居住权的基础上，还可按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分返还给老人的继承者，这便是所谓的保险版“以房养老”。

事实上，早在住房反向抵押养老保险提出之前，关于“以房养老”的模式就已在国内尝试，其中最具代表性的便是倒按揭模式。据悉，倒按揭也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把房屋抵押给银行或其他金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现有价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主身故；当房主身故后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归银行等金融机构所有。

这种倒按揭的形式其实上海早在2007年就曾尝试过，但由于70年房屋产权年限无法解决而效果并不明显。而中信银行在广州试水的倒按揭也是如此，2011年3月，中信银行在国内率先推出了名为“中信银行养老按揭贷款”的“以房养老”业务——信福年华借记卡，这张借记卡具有倒按揭功能，成功办理以房养老业务后，卡上每个月都会收到该行发放的“以房养老”资金，目前在广州全面铺开。中信银行广州分行人士透露，虽已有一些市民咨询该业务，但付诸行动者并不多。

一位北京高校保险系教授表示，其实住房反向抵押养老保险和倒按揭相比并没有明显的区别，此前在倒按揭推行时出现过的70年产权处置盲点、老年人不易认可、房屋评估定价难等问题放在保险版“以房养老”上依然存在。因此，这也注定了保险版“以房养老”试点的推动工作将很艰难，况且保险公司还要考虑出现房屋贬值等系统性风险的问题。

再保机制产权处置均存盲点 险企将谨慎涉足

此次保监会起草的征求意见稿中还特别提出保险版“以房养老”的两种模式，分别为参与型和非参与型。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。

国寿养老险公司运营部总经理助理张绍白表示，这两种模式主要是将所抵押房屋的增值风险考虑在内，但却忽略了房屋出现贬值风险时的防控方案。因为国内的房价目前为止并没有经历过完整成熟的波动历史，难以评估国内房市的波动趋势，因此国内房价一旦出现下跌趋势，恐给保险公司带来系统性风险。

一位研究反向抵押养老的专业人士介绍，国外在推行时会有再保机制，每年支付一定再保险费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，还是从定价角度承担远期房产市场难估的风险，所以保险公司对房屋定价会相对保守，但定价一旦偏低老年人又会觉得不划算，难以找到平衡。

除此之外，导致保险版“以房养老”先天不足的最大障碍便是我国房屋的产权只有70年，这意味着现在推行住房反向抵押养老保险就会遇到房产归谁的问题，是老年人、继承者，还是保险公司，目前均无明确的配套细则。“若将住房反向抵押养老保险推行，一旦所有权归属问题不解决，保险公司将会顾虑重重，因为前期将养老金支付了，后期再因处置住房不当引来纠纷将得不偿失。”一位保险公司高管表示担忧。

定价评估照搬国外经验 推行难免水土不服

除了再保配套机制不够完善外，保险版“以房养老”在房价评估上也存在诸多复杂的阻碍，其中在房价的折旧上便会存在一定的争议，如房子居住时间较长出现破损，保险公司便会在定价上相应地压低，但对于投保的老年人来说又会感到十分苛刻。

但是国外的以房养老便不存在这样的问题，张绍白介绍，因为国外不存在70年居住产权的问题，因此在对房屋进行评估时，主要是以房屋所在的土地产权进行评估，但国内就会出现房屋破旧折损的问题。

如在日本、美国、英国，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。但在中国，城镇土地归国家所有，房屋所有者只拥有最多70年的土地使用权，因此在定价时会考虑房屋老化破损的问题。

因此，土地使用权将成为精算师们第一个要面临的问题。据悉，在《物权法》出台之前，土地到期由政府无偿收回，房屋建筑价值归零。2007年出台《物权法》后第一百四十九条改为：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。但问题接踵而来，自动续期是有偿还是无偿？在法律制定过程中，由于各方争议非常大，将这个难题留了下来。

平安证券认为，我国的土地流转市场存在政府管制，决定了土地产权没有形成市场化的流通环境。这在一定程度上降低了房地产权的流动性。由于国内房屋所有人具有的只是70年的房屋居住权(商用50年)，并没有房屋土地的所有权，因此房屋产权面临70年后被收回或者中途被强拆的风险，这种不确定性决定了保险机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。即使参与了这个计划，单打独斗也会使得金融机构的资金来源不足。如果缺乏资产证券化市场，保险机构是否有意愿做大“以房养老”规模仍难预料。

养老还可另辟蹊径  专家认为卖房租房模式更可行

针对保险版“以房养老”存在的诸多疑点，中央财经大学保险学院院长郝演苏表示，“卖房养老”的模式可能更方便操作，老百姓也更容易从思想上接受。

郝演苏指出，最近从调研的相关项目上看，京广沪地区的一些老年人更倾向于自己掌握房屋的处置权利，老年人通常会将居住面积大的房子卖掉，用卖掉房子的钱在区县租住面积更小的房子，进行分期支付。这种做法给老年人提供了物质上的保障，同时也避免了保险版“以房养老”较为复杂的操作流程。不过，郝演苏也提醒老年人，卖房养老后所得的钱还需要细致打理，或交由专业机构帮助理财，否则因为物价上涨通胀等因素恐怕也会出现养老缺口。

事实上，“卖房养老”这一模式在英国已经比较普遍，许多英国人喜欢将大房出售，换购小房，用差价款养老。此外，还有的英国人会选择将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

除了“卖房养老”外，知名财经评论家、财经专栏作家叶檀还提出，在风险难以预估的背景下，在中国最适合的可能是市场化的“以房养老”模式，其中租房养老不失为一种补充养老保障的方式，考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价，完善租房养老模式也可很好地补贴养老金不足部分。