生命人寿举牌金地 险资争夺话语权

【编者按】生命人寿第三次举牌金地，险资争夺话语权，到底谁说了算。这几日行业讨论颇多，却大多毫无结果。据了解，生命人寿仍只是财务投资者，未进驻董事会。

近日，随着生命人寿第三次举牌金地，其所持有金地股份表决权已达10%，加上此前让渡予福田投资4.808%股份表决权，生命人寿持有金地股权的比例已增加至14.808%，对金地集团的话语权将超过福田投资持有的7.85%的股权。

据了解，金地方面表示增持股份只是股东行为，公司的经营并没有发生任何改变。目前，生命人寿仍是财务投资者，并未进驻董事会。目前也并没有收到福田投资要进一步增持公司股份的通知。但是按照目前态势，福田投资对于金地的话语权已经丧失。

地产评论员、亚太城市研究会房地产，分会会长陈宝存认为，2009年起，由于受到投资房地产的限制，国资已经难以再给房地产更多的资金补充，而拥有大额流动资金的险资，也需要寻找相对稳定的投资渠道。“因此，无论是控股还是简单的增持，生命人寿并不会冲着谋求更多话语权而来，更多的是投资的目的。”

而对于金地来说，无论话语权落于何人之手，对于目前的金地而言，并非最重要之事。金地目前所面临最主要问题是进行战略转型。种种迹象都表明，作为曾经万、保、招、金四大老牌房企之一，经历一番战略性失误之后，已经远远落后于万科及保利，根据公司公告 ，金地2013全年的销售额为456亿元，排在全国房企销售金额的第13位。金地已经开始醒悟过来，而其被寄予厚望的2014年，在楼冷地热政策趋紧的形势下，金地能否实现早年间所期望的弯道超车，资金就显得尤为重要。

“弯道超车”急需资金补充

作为早年四大龙头房企之一，金地的发展可谓一波三折。

在高端战略折戟之后，2011年，金地集团雄心壮志地制定了“一体两翼”的发展策略，即以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，成为复合型的地产开发商，金地集团总裁黄俊灿还放出五年再造一个金地的豪言。

但现实往往事与愿违，过度押注中高端产品导致全年销售不佳。2012年四季度开始，金地随即开始战略转型，提出从高端回归刚需的口号，同时加快去化及周转。据金地年报显示，2012年度实现营业收入328.6亿元，同比增长37.4%；归属于母公司股东的净利润33.9亿元，同比增长12.2%。这是金地集团自2009年以来其净利润首次出现增长。

经过为期两年的体系重塑，金地集团逐渐走出前期的困境，其产品结构调整实现“量变到质变”的转化，将会促使去化速度加快。“我们也有代理金地的项目，感觉金地转型的意图非常明显，对项目的快速周转要求明显提高。”中原地产项目部总经理黄韬如此表示。

加快周转意味着相对较高的土地储备要求，金地2013年也随即放开了拿地的步伐。有人发现，金地集团2013年新增26个项目，新增权益面积550万平方米，为2012年的2.8倍；总地价达281亿元，为2012年的近6倍。除了2013年4月、5月、7月外，金地其他月份都有项目获取。

在黄韬看来，转战并深耕一线城市的刚需市场，意味着金地需要更多资金补充，而近期土地市场的火热，尤其是一线城市刚需市场的看好，开发商刚需项目的拿地已经处于一个竞争白热化的状态，“没有大额的资金补充，金地很难在土地上有所作为。”陈宝存对此表示认同，他认为，金地逐渐脱离国企控股的路子，更多的是战略背景下的无奈之举。“按照金地的近年来发展策略，对资金的流动性需求更高。”

据介绍，目前，金地的平均开盘周期已经由原来的15个月缩短至12个月，能否获得强大的资金支持，是金地实现弯道超车的关键。而金地本身也深知这点。据了解，金地近年来也在不断寻找融资手段，以期获得更多的流动资金。2012年7月，金地以16.5亿港元成功收购了香港上市公司星狮地。在完成股权收购交易之后，金地对星狮地产的重组工作也迅速启动。至11月，金地完成对星狮地产的全面要约收购，并将公司更名为金地商置。2013年1月29日，金地商置通过配售股的方式成功募资超过7亿港币，发行价为0.78港元/股。

除此之外，金地也借助信托融资及发债方式，加强资金流动性。以南京仙林湖项目为例，该项目以发售信托产品的方式来融资，总融资额为4.5亿元。另外，2012年7月和11月，金地还以境外子公司发行12亿元人民币债券及3.5亿美金债券。

以量换取利润增长

从高端到刚需的转变，金地的利润数据瞬间得到了纸面上的反馈。根据2013年半年报显示，净利润同比下降了39.5%，但是与此对应的则是营业收入的快速上升，半年报显示，公司营业收入同比上升35.9%。

降价走量，金地毛利率不可避免地出现大幅下降。据年报显示，金地2012年的结算毛利率为32.0%，相较2011年下降6.7%。由于产品结构调整，未来金地的毛利率还存在下行的可能。很显然，金地对此也早有准备，据其2012年年报显示，金地曾为上海艺华年、常州天际、深圳名峰、慈溪鸿悦、宁波东御5个项目计提了4.4亿元的存货跌价准备。金地集团董事长凌克也曾公开表示，金地盈利能力还不够强，利润增长也比较一般，在拓展、提高公司盈利以及控制公司成本方面也存在很多不足，还需要进一步提高。

凌克认为，毛利下降是行业的普遍现象，房地产行业保持以往动辄40%-50%的毛利率是不可能的，暴利时代已经结束，房地产利润率将逐步下降到合理的水平。

“房地产利润趋于合理是正常现象，像金地这样的企业，从高利润产品转型刚需，而且又要保证总体业绩的上升，就只能通过加速推盘，高周转的方式。”黄韬认为，用量换取业绩增长将会是金地接下来的主要工作。

从2012年下半年开始，随着商品房销售情况转好，金地集团在去库存化加快的同时也加快了储地步伐。与此同时，据了解，金地已经开始加大推盘力度。数据显示，2013年9月份开始，金地月度推盘项目数达25个以上，主要以刚需产品为主，推盘去化率达六成以上。有行业分析师认为，由于新推货值刚需占比提高，加大项目周转以及去化，预计2014年金地的销售货量达千亿元。