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险企接力举牌金地 30亿撬动300亿市值控制权
来源：沃保网编辑整理
2013-12-09 09:38:21
导读：
【编者按】刚刚被生命人寿大幅增仓的金地集团又迎来了另一家险资安邦财险的接力举牌。原本股权就分散的金地集团，其控制权可能面临变数。华南一位投行老总透露，早在4-5个月前已预料到金地集团可能会被举牌。“第一大股东福田国资持股不到10%，不用花30亿就能得到控制权和溢价，这是一桩不错的投资。” 与此同时，另一家股权分散的地产公司上海新梅近日也遭遇举牌。“地产股处于底部
【编者按】刚刚被生命人寿大幅增仓的金地集团又迎来了另一家险资安邦财险的接力举牌。原本股权就分散的金地集团，其控制权可能面临变数。
华南一位投行老总透露，早在4-5个月前已预料到金地集团可能会被举牌。“第一大股东福田国资持股不到10%，不用花30亿就能得到控制权和溢价，这是一桩不错的投资。”
与此同时，另一家股权分散的地产公司上海新梅近日也遭遇举牌。“地产股处于底部，类似的举牌现象未来还会有。”资深地产研究人士表示。
30亿撬动300亿的买卖
四大地产龙头之一的金地俨然成为了险资眼中的“香饽饽”。
12月3日，离生命人寿举牌不到一周，金地集团又收到第三大股东安邦财产保险（和讯放心保）股份有限公司（下称“安邦财险”）通知，称其通过二级市场交易累计持有公司股权已达到5%。
接连被两家保险公司举牌的金地集团，一时成为市场关注的焦点。华南某投行老总透露，4-5个月之前他们已经预料到金地可能会被举牌。“股权比较分散，第一大股东才占7%左右，同时财务状况比较好。理论上来说，市值不大，账上很多现金，花不到30亿就能成为它第一大股东。仅从举牌的价值来说，不考虑任何其他因素的话，它是很有可能被举牌的。”
目前金地集团市值约为276亿元（截至12月6日收盘），相当于万科A（955亿）的29%，保利地产（642亿元）的43%，招商地产（369亿元）的75%。即使意图持有金地集团10%的股权，所需资金也不超过30亿元。
多位券商人士看来，如果举牌方是为控制权而来，斥资不到30亿不仅能控股这个市值近300亿的地产龙头，还可能迎来其潜在爆发增长，是一笔划算的投资。
华南一位券商研究员认为：“金地近几年没有其他三家发展得好，主要是2009、2010年拿了比较多的地，受调控影响产品卖得不是太好。2013年业绩估计也不会太好。但随着高价地都消耗得差不多了，产品结构又调整到比较好的状况，目前处在转折点了。”
今年金地集团的业绩还不算突出。1-11月公司累计签约金额达到390亿元，相当于万科A(1598.8亿元)的1/4。按报表结算口径，瑞银证券12月2日最新预测金地集团2013年营业收入为362亿，同比仅增长10%。
据分析，其业绩拐点将于2014年到来。前述华南投行老总也表示，“金地账上有很多现金，负债率也不高，这个公司目前的情况可塑性比较强。”
和其他地产龙头一样，金地集团的现金流充沛。截至2013年三季度末，金地集团在手货币资金约183亿，是短期借款加一年内到期的非流动负债余额（109亿）的1.68倍。同时其净负债率仅为67.06%。
除现金流之外，土地储备可能是险资看中金地集团的另一关键因素。今鹰地产营销总经理林晓华介绍：“无论是商业还是地产，其账面价值并没有完全反映它的实际价值。一般来说，这种大型的保险企业，现在最看重的是土地价值的再评估，它追求一个长期的、稳定的投资收益，金地这种老牌的地产公司有许多投资性土地，一旦重估溢价，股东可以享受到股票溢价。
根据山西证券11月8日研报测算，目前金地集团项目土地储备约1963万平方米，能够满足公司未来3年的开发需求。而这些土地资源是金地的核心价值所在。
“金地近两年股价都处于一个很低位的盘整，但它具备很多优质资产，价值有所低估。保险资金选择在这个节点加仓有一定原因。”
截至12月6日金地集团报收6.18元/股，为招保万金中最低。瑞银证券12月2日曾发研报预测其12个月目标价为8.24元，较目前增长33%，潜力较大。届时金地集团的市值将达到368亿（总股本44.72万股）。
“目前地产股价值仍处于低估状态。投资者看好金地，低价的时候买入，这完全是有可能的。”华南某地产研究员说到。
“三足鼎立”控制权隐忧
“但是，这些险资举牌金地的目的到底是什么呢，是为了控制还是财务投资，这个就不好说了。”前述华南投行老总表示。
接触到的多数券商人士均提到了金地股权结构分散的问题，认为这是其遭到险资扎堆举牌的客观原因。
在招保万金中，招商地产和保利地产的股权都较为集中，第一大股东持股比例均在40%以上；其次是万科，控股股东仅持股14.7%；金地股权最为分散，第一大股东深圳福田投资发展公司（下称“福田投资”，隶属深圳福田国资委）仅持7.851%。
“金地股权很分散，第一大股东福田国资委持股比例10%都不到，外来公司想争夺控股权也不是不可能。”前述华中券商人士表示。
二、三股东接连举牌，使得金地集团本就分散的股权格局面临更多变数。
今年1月15日，生命人寿首度举牌金地集团（仅斥资16.61亿元），此后增持步伐并未停歇。到11月1日，生命人寿旗下两款产品已合计持有金地集团7.852%的股权，恰好超过第一大股东福田投资。
无奈之下，11月5日，福田投资联合自然人何大江成为一致行动人，将合计持股比例提高至8.023%，从而力压生命人寿一筹。对此，生命人寿进一步增持，于11月15日将其持股比例提高至8.009%，再次逼近福田投资。
但就在市场期待双方之争进一步升级之时，局势却突然发生了变化。金地集团于11月19日公告，生命人寿将其所持2.15亿股股份（占比为4.808%）全权授予福田投资行使股东表决权，期限截至2014年6月，生命人寿有表决权的持股比例由此暂时降至3.2%。福田投资的大股东地位也因此暂时得以保全。
而貌似和解的背后，却是生命人寿突如其来的再次举牌。仅在近1周的时间里（11月15日至27日），生命人寿又出人意料地增持了1.8%的股份，除去让渡的4.808%股权外，将手中剩余的持股表决权再次提升至5%，似有“以退为进”谋求话语权之意。同时生命人寿“不排除继续增持”。
而就在生命人寿与福田投资关于控制权之争尚未了结之际，又一家险资安邦财险仅凭增持0.1%（从4.9%增持至5%）的股份而举牌，个中用意颇值得玩味。
一时间福田国资委与这两大险资形成了三足鼎立态势。福田投资后续是否会进行反击牵动着市场的神经。
据官网介绍，福田投资成立于1983年11月29日，注册资本50512.51万元，是深圳市福田区政府唯一全资国有企业。主要从事股权管理、创投基金管理、科技产业园区开发和商业物业经营管理业务。
一位资深地产顾问认为福田投资不会采取举措。“一方面，金地是公共上市公司，不是央企，在房地产市场不会受到央企的政策优待，所以福田国资委没有意愿去增资扩股；另一方面，深圳国资委倾向于投资它自己绝对控股的地产公司深业集团，其他上市公司对它的意义不是很大，控制不了；再者国家现在在调控房地产，国资委的钱是不能拿去买房地产公司的股票的。所以它只是保持一个相对控股，经营还是在管理层手上，金地只是名义上的国企。由于第一大股东在转让过程中需要很多的审批，比较复杂，未来它的方向还是股价上升到一定的程度，减持掉，转移出来可能性比较大。”
他还表示，生命人寿对福田投资授权应该是双方磋商的结果。“这个授权是有期限的，让福田国资委有一个大股东名义，让它不用在市场上增持。国资去增持，审批是很麻烦的。所以需要放弃一部分投票权来换取福田国资委的默认。但是未来的目标是不变的，趁股价低迷，多吸收一些股份，将来有望得到溢价和控制权。”
12月5日上午11点40左右，来到位于深圳市福田区上步南路锦峰大厦A座27层的福田投资。一出电梯门透过玻璃门就能见到福田投资字样的幕墙。
经指引记者来到了人力行政部办公室，提出想采访金地集团被举牌一事后，坐在办公桌上的一位中年工作人员立马起身，脸色拉下来站起来“送”记者离开，“我知道你想问什么，我们没有可以透露的信息。”
举牌险资起底
至于举牌金地集团的险资意图何为，市场也在观望和猜测。
12月5日10点20左右来到位于深圳福田区益田路西6009号新世纪商务中心第33层的安邦财险深圳分公司。负责品牌宣传的人士表示，“这个都是集团的决策，我们只是分公司，你要问就去集团那里问。”
随后在深圳福田区益田路荣超商务中心A栋32层的生命人寿总部。品牌宣传部人士表示，“关于金地集团的事情我们不接受媒提的采访。上面也没有给我们说如果媒体来问，我们要怎么回应。”
至此举牌相关方均未有明确表态。
多位地产分析师说，“事实上，福田国资委对金地的控制是比较弱的，它也没太管，控制权还在管理层手上，想控制还是有难度的。股权比例达到第一后，要开董事会，如果管理层、董事会不支持还是比较曲折。以往生命人寿和安邦财险也没怎么参与公司管理，就是投一下票，对经营不太在意。”他们认为，这两家保险公司应倾向于做财务投资。
“保险公司一般都不会想拿控制权的。像生命人寿，它毕竟是一家金融机构，如果控制一家企业，银监会、保监会可能会有说法。现在更像是做一个财务投资。保险公司现金流很好，它的这些举牌是拿产业资金来做的，一般倾向长期的价值投资。”
也有投行人士表示期待实际控制权变更。“这两年金地做的很一般，但是它的基础很好，如果换成民营控制，会有更大的发展潜力。”
统计发现，A股中仅精达股份中途被保险公司拿走控制权，并且是出于被迫划转。
那么，这两个险资为何青睐地产公司金地集团？
金地内部人士这样回应：“不管是生命人寿还是安邦财险，这些都是股东的市场行为，他们的想法我们也不清楚。我们关注自身的发展，公司目前经营、管理、人员正常稳定。”
据观察，生命人寿除持有金地9.8082%的股份外，在其披露的数据中还显示，于上市房企中，其持有、控制境内外其他上市公司5%以上股份的企业还包括深圳佳兆业集团，持股比达9.12%。生命人寿对房地产的热度可见一斑。
据官网资料，生命人寿成立于2002年，总部与金地集团一样位于深圳，现任董事长张峻。公告信息显示，其十大股东中有两个是地产公司。
有分析人士指出，生命人寿董事长张峻早年从事过房地产开发，熟悉对房地产公司的投资。去年初，香港上市房企佳兆业前总裁黄传奇离职后加盟生命人寿。对此，业内曾有预测生命人寿将倾向对房地产行业进行投资。
至于安邦财险，其究竟是助力福田投资，还是结盟生命人寿，抑或仅仅是财务投资？官网显示，安邦财险成立于2011年12月31日，注册资本90亿元，安邦财险集团持有其90%股权。另外4个股东中有2个从事基建和房地产业务。
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