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以房养老险十年未获批 险企热衷开发养老地产
来源：沃保网编辑整理
2013-09-27 09:38:28
导读：
【编者按】以房养老？60岁的刘老太一听就迷糊了，“我的房子在我百年归老之后肯定得留给我儿子，要我把房子抵押给其他人，我可不甘心。”刘老太的想法代表了七成以上老年人的想法。“倒按揭”一年业务量为零 据了解，在银行业务中，“以房养老”被称为“住房反向抵押贷款”，这种贷款专门针对有产权房的老年人。老年人可以将
【编者按】以房养老？60岁的刘老太一听就迷糊了，“我的房子在我百年归老之后肯定得留给我儿子，要我把房子抵押给其他人，我可不甘心。”刘老太的想法代表了七成以上老年人的想法。
“倒按揭”一年业务量为零
据了解，在银行业务中，“以房养老”被称为“住房反向抵押贷款”，这种贷款专门针对有产权房的老年人。老年人可以将房子抵押给银行等金融机构，按月从金融机构领取现金养老。在老人去世后，该机构有权将房屋出售、出租或拍卖，用以收回贷款。由于是银行等金融机构通过分期付款购买贷款人的房屋产权，类似于将现有的住房抵押贷款“反过来做”，因此也被称为“倒按揭”。
咨询了多家银行，发现“以房养老”的业务各家银行的参与程度不一，建行等大部分银行都表示没有此项业务，而就算是有该项业务的部分银行，其工作人员也对该项业务办理表示“不太熟悉”。一位银行业内人士表示，相关银行推出“倒按揭”业务至今已一年，但业务量为零。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，以房养老目前银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了。对用唯一住房做抵押的老人肯定有顾虑。
更热衷开发养老地产
据介绍，这次《关于加快发展养老服务业的若干意见》中关于“老年人住房反向抵押养老保险”在十年前就曾被保险业内人士提出过，“但金融机构担心房价会跌，消费者则担心房价会涨，抵押后亏本”，种种矛盾因素导致“以房养老”一直没有获批。
幸福人寿前董事长孟晓苏是“以房养老”的积极推动者，他在官方认证上指出，“我国老人多数有房而缺钱，无子女老人很多。多给老人一种选择权不是坏事。”
地产：几无房企涉足“以房养老”
有统计称，目前已有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目已经过百个。但几乎没有房企独立涉及“以房养老”领域。
困境一：金融机构利息收费难走低
上海交通大学研究员高连奎认为，将住房抵押给金融机构，从金融机构取得不菲的年金，看起来挺美，但金融机构需要收取利息。“这个长期利率估计要在7%左右，没有几个中国的中老年人愿意承受。”业内人士还认为，相关“以房养老”缺乏具体可操作性，譬如房子如何估价、拿到贷款怎么用、房贷没还完怎么办等问题。
困境二：房价涨跌难辨，时间越长风险越大
目前金融机构推出相关“金融产品”并不是特别积极，推出的产品也没有受到热捧，业内人士认为，最大的阻力还是来自于金融机构对房价下行的担忧，“对于倒按揭来说，时间越长风险越大。”
孟晓苏也表示，保险业界普遍认为房价会跌，而老人寿命在增长，“保险公司不愿亏钱而集体沉默，是其过去十年无法推出的最大阻力。”
平安证券研究员缴文超表示，在中国“以房养老”的最大不确定性来自于房地产政策和土地流转市场不健全。“未来房地产价格走势仍然存在很大的不确定性，加上房屋产权面临70年后被收回或者中途被拆迁的风险，这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。”
困境三：企业“倒按揭”运作能力各有瓶颈
由于住房反向贷款涉及银行房产的处置权，而目前银行没有这个处置能力，只能通过银行拍卖渠道，因此就算是实行住房反向抵押保险，本质上也是反向抵押贷款，目前保险公司不具备这些资质，有业内人士如是分析。
对于房企“重养老地产轻以房养老”，戴德梁行董事黎庆文表示，“以房养老”作为一种金融产品，需要有精算人员进行详细评估，房企并无此能力独立推行。
困境四：养老习惯制约“以房养老”
缴文超表示，养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素。中国老人更信任政府发起的养老模式，如目前的社保模式，另外，中国老人习惯与子女居住在一起，子女也希望通过继承的方式获取老人的房产，因此“以房养老”可能更加适合无子女老人或子女在海外的老人。
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