“保信合作”试水 险企借道投资房地产
【编者按】12月12日，中信信托官网发布的一则“国内首单信保业务合作”消息称，泰康人寿将出资总额9.68亿元认购“中信·聚信汇金地产基金1号集合资金信托计划”优先级信托产品。该信托计划主要用于天津天嘉湖二期项目的开发建设，建筑业态包括高层住宅、别墅住宅、商业街等。
险资投资新政出台两个月以来，保险与信托的合作正充当新投资渠道的“急先锋”。而据保监会相关规定，目前险资不允许直接投资商业住宅，但10月底，保监会亦放开险资投资信托等金融产品。业界人士认为，当前政策环境下，险资借道信托投资房地产的风险值得关注。
尽管今年多个信托计划兑付风险浮现，据了解，包括平安、新华等在内的保险巨头都已有动作。近期，“中融-北京星城置业经营性物业抵押贷款集合资金信托计划”等信托计划募集过程中均出现大额险资认购。
保信合作试水
10月保监会正式放开保险资金投资境内信托公司集合资金信托计划等金融产品。12月12日，中信信托官网挂出“国内首单信保业务合作”的消息，称已与泰康人寿达成合作意向，泰康人寿将出资总额9.68亿元认购“中信·聚信汇金地产基金1号集合资金信托计划”优先级信托产品，首笔认购已于当日完成。此后中信信托将此信息撤下。
据了解，聚信汇金地产1号信托计划成立于2009年10月27日，该计划构建了以中信集团为信用支持的优先级信托产品滚动开放申赎发行机制。截至2012年11月底，该信托计划已顺利完成逾106次开放申赎操作，累计募集信托资金402.2705亿元，与银行、券商、财务公司等多方金融机构展开合作，此次是第一次引入险资。
10月22日，保监会发布了《关于保险资金投资有关金融产品的通知》，正式放开保险资金投资境内依法发行的信托公司集合资金信托计划等金融产品。
此次信托计划受托人即中信信托以自己名义缴纳投标保证金参与天津市天嘉湖二期项目地块的竞买，在竞买成功之后，受托人将增发募集资金用以设立（或增资）项目公司、发放贷款、补充期间流动性需要。另外信托计划资金还或将运用于有银行担保或回购的贷款债权转让、收购，抵押率不超过50%且期限不超过5年的其他房地产投资等。
此项信托计划各项指标均符合保监会规定。但是该信托计划主要用于天津天嘉湖二期项目的开发建设，项目对外案名“高天流云”，位于天津津南区八里台镇，与“星耀五洲”项目北侧一路之隔，其建筑业态包括高层住宅、别墅住宅、商业街及配套公建（会所）。
而根据《保险资金投资不动产暂行办法》，险资不允许投资开发或者销售商业住宅。泰康相关工作部门人员表示公司对此事不做任何回应。某险企投资负责人表示，保监会放宽险资投资范围，允许险资投资信托产品，而目前信托产品很大一部分是房地产信托，包括商业住宅项目，监管规定没有明令禁止这一行为，只能说是打擦边球。但是由于信托资金投向比较复杂，最终到底投到哪里确实是一个值得关注的问题。
险资谨慎出手
国内的信托产品期限为1至3年期，从投资期限上来看，与保险资金并不是非常匹配。近几年，信托产品凭借其高收益率受到热捧。近期银监会相关人士在公开场合表示，截至今年11月底，信托业总资产已近7万亿元。与此同时，保监会相关人士亦表示，5年前信托业总资产不到保险业的20%，5年以后的今天，截至11月份，保险业的资产已经赶不上信托。
除泰康与中信信托的一单业务外，平安、新华、华泰等险资都也已有动作，其中不少投向房地产信托。记者还从第三方理财机构处获悉，11月底开始募资的“中融-北京星城置业经营性物业抵押贷款集合资金信托计划”在募集过程中有4亿元险资参与认购，预期年收益率达到11%。另有该机构代销的一信托计划则被险企1.2亿元全部认购。
另有险资投资人士表示，目前听闻的业内信保合作绝不限于上述几单，但其不愿透露具体的项目。险资之所以如此迅速地投入信托“怀抱”，该投资人士表示，主要是出于拓宽投资渠道的需要，信托的收益率普遍较高，风险较低的项目较其他投资有吸引力。这两年，由于资本市场的动荡，险资由于投资渠道受限，受到严重影响，根据几大险企半年报数据，总投资收益率均不到4%。拓宽投资渠道，分散投资风险显得十分必要。
“但是业内对信托产品普遍比较谨慎，投资都有很强的选择性。”上述投资人士表示。上述第三方理财机构人士表示，险资大多选择固定收益型的信托产品，信托公司、融资方都很靠谱，可以保证兑付，所以险资愿意与信托合作。
比如泰康认购的“中信·聚信汇金地产基金1号集合资金信托计划”，对于优先级产品来说，还款资金主要来自中信集团，中信集团财力雄厚，优先级偿付基本能保障。“中融-北京星城置业经营性物业抵押贷款集合资金信托计划”则是一款商业地产贷款类信托，还款来源为租金收入和股东其他收入，租金合同已签至2022年，租金预期能100%覆盖融资额。而且增信措施充分，经营性商业物业抵押，抵押率53.4%；星城置业实际控制人石健平、李世亮提供个人无限连带责任保证担保。
对于信托来说，从信托资金来源看，目前信托资金来源中机构占比为60%~70%，未来机构资金还是信托资金的主要来源，险资将无疑会成为信托争夺的重要资金来源。各家信托公司也纷纷向保险公司示好。
但是今年以来，关于信托兑付危机的报道也频频见诸报端。近期，银监会也发文要求各信托公司逐笔排查房地产信托风险。
虽然已有公司“尝鲜”信托产品，但是多位险资人士还是表示自家公司目前还没有投。有保险公司投资人士表示，目前主要是购买信托公司标准化的产品，国内的信托产品期限为1至3年期，从投资期限上来看，与保险资金并不是非常匹配。另外，险资方面也希望能与信托公司合作开发针对性的产品，更多地掌握基础资产信息，以控制风险。
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