保险巨头试水地产 保监会禁保险圈地卖房
【编者按】从今年开始，一份养老保险不仅决定了你未来每个月能领到多少钱，还有可能影响到你以后的居住计划。日前，泰康人寿在北京、河北等地推出了“幸福有约终身养老计划”。这个计划的独特之处在于养老保险和养老社区的结合，被保险人在获得一份保单的同时还将拥有入住泰康人寿所建养老社区的权利。
这是保险产品衔接养老社区模式在国内的首次落地。仅过了数月，合众人寿也推出了一款类似产品，这款名为“合众优年养老定投两全保险”提供养老社区增值优惠入住服务。虽然其他保险公司未推出相关产品，但也加快了圈地兴建养老社区的步伐。
养老保险捆绑养老社区入住权
致电泰康人寿客服表示，“幸福有约终身养老计划”由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成。前者是一款分红险，缴费起点为200万元人民币。后者相当于入住养老社区的资格，投保客户年满65（周）岁时，可享受泰康人寿全国建成的任何一个养老社区的免费入住及相关权益。
除了享有入住权，加入该计划的客户可以用保险合同产生的利益来支付未来社区每月的房屋租金、医疗服务等费用。受限于泰康人寿在养老社区上的布局，目前这款计划仅在北京、天津、河北等地销售。
相比之下，合众人寿推出的“合众优年养老定投两全保险”没有将养老社区的入住权与保险挂钩。不过根据保费高低，客户在入住养老社区时享有不同优惠。“每年2万，投10年就能享受8.5折的最高优惠。”合众人寿一位业务员表示，买公司其他养老保险能获得优先入住权但不能享受优惠。
合众优年的条款显示，被保险人年满65周岁起至75周岁期间可提前18个月向合众健康产业公司申请。入住时，保险产品账户内的累积金额将冲抵入门费和房屋租金。
虽然泰康人寿幸福合约计划已经开售，但在其官网上并没有对该产品的详细介绍。客服人员也只能回答个大概，而且项目正在建造，目前只能到北京总部的体验馆看预期效果。采访中一位保险业内人士也承认，此类养老保险最大的吸引力不在于分红率和保险服务，而在于与养老社区的衔接，“但这块确实有很大的不确定性。许多社区尚在建设，很难保证建成后的效果和服务能达到预期。”
险企加快进军养老地产
近期新华保险与广州市政府签署相关协议，进入广州金融城开展养老地产投资。在此之前泰康人寿也曾公开透露，已就广州生物岛的一块地展开积极洽谈，目的也在于开发养老产品。
在北京昌平，占地约2000亩的泰康之家旗舰社区正在建设中。这个养老社区项目泰康人寿首期投入约40亿元。早在2010年中国人寿方面就透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元。中国人寿在厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地。
此外，上述三家企业也都瞄准了养老胜地三亚。相对较晚行动的中国平安则将首个养生养老产业落子桐庐。该项目将与瑞金医院、三星生命等产业链上相关企业合作，总投资170亿元。
看中浙江的还有合众人寿。据了解，合众人寿希望拿下位于德清的一块地。而在今年11月初，其刚斥资3.7亿拿下沈阳棋盘山13宗土地，其中7块地将用来开发养老社区。
在武汉，合众人寿推出健康社区项目，总投资100亿元，占地800亩，2015年基本建成后将可以提供养老床位3万张。
盈利能力尚待检验
相比国内，在美国、日本等国，养老社区已经是一种成熟体系，而且盈利状况良好。在美国成熟的养老社区,入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20-30年。
“老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。”泰康人寿董事长陈东升很看好保险公司进军养老社区的未来。
据合众人寿的业务员透露，合众优年保险的保费主要用于投资各地的养老社区项目，收益要高于一般分红型养老保险，主要因为拿地价格比较便宜。不过他也无法保证今后每个项目都能得到当地政府的批地支持。中央财经大学保险学院院长郝演苏认为，保险资金进入养老地产领域，主要困难是土地成本太高，拿地优势并不明显。
今年保监会发布了《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，规定保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。禁止出售也就意味着禁止保险资金借养老项目之名圈地卖房。项目投资回报期被拉长，投资方的资金与后期运营压力也随之增加。
由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。按照国际上养老社区的经验，回报周期在10年以上，如果再加上公共建设项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，险企在养老地产上具备资金优势，但投资还应谨慎，因其运行模式、营利模式仍然受到政策、市场定位、企业内部监管等多方面的潜在因素影响。
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