当保险公司爱上养老地产 潜在风险不容忽视
一直按兵不动的平安集团，也在上周宣布投资170亿元，在浙江桐乡建设总面积约150万平方米的平安养生养老综合服务社区。据了解，这是平安集团进军养生养老产业的首个项目，将充分利用集团综合金融服务资源优势，通过整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链，开发养生养老综合服务平台。
不过，在资金来源方面，该养老社区项目与保险资金投资不动产有所不同，其投资方为中国平安旗下全资子公司深圳平安不动产有限公司，资金来源为不动产公司的自有资金。据介绍，桐乡平安养生养老综合服务社区的开发，将成为平安不动产的重要业务之一，也将是平安在中国养老模式探索中的一大突破。
保险公司一系列投资举动，一方面与养老经济的商业前景密不可分，另一方面，保险资金投资不动产的政策正逐渐“松绑”，也加大了险资的投资步伐。2010年出台的《保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金投资不动产暂行办法》对保险资金投资不动产领域作出更细化规定；今年7月保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》(以下简称《通知》)，结合宏观调控和市场发展需要，明确了保障房建设和养老项目有关事项，进一步降低了保险企业投资门槛，允许保险资金采用多种投资方式，支持国家重大民生和发展工程。
具体来看，《通知》规定，保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，账面余额合计调整为不高于本公司上季度末总资产的20%，改变了不动产不超过5%、基础设施债权计划不超过10%的规定。其中，投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的15%，较之前的政策增加了5%的投资比例计划。业内人士预计，如果按照今年二季度末6.78万亿元的保险业总资产来计算，从理论上讲，相当于为市场释放了3000亿元左右的保险资金。
经营模式各有不同
尽管政策方面有所“松绑”，但是在“原则性”问题上，仍然有诸多“禁地”，这使得目前保险公司直接进入养老地产还有一些限制。例如，今年7月保监会发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。对此，招商证券分析师表示，“从保险资金的投资来看，建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式基本是出租式，这与台湾市场的情况相符，也与美国大部分养老社区一致。”
分析师指出，“从保险公司进入养老服务产业的途径上看，除了物权，还有债权、股权等方式：债权介入方式由于标的少，不能参与运营，所以比较少见。股权介入方式，《险资投资不动产办法》规定保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。另一方面又规定保险公司不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。因此股权方式介入的所谓“不动产项目公司”，只能是为投资、建设、运营养老地产这一目的而设立的公司，而不能是一般的房地产开发企业，所以只租不售型养老社区应该算在法规允许的范围内。
上述诸多禁令，令险企只能长期持有养老产业，以“只租不售”的模式经营实现投资回报。但这种租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年、甚至20年以上。由于回报周期相对漫长，这也加大了投资开发的风险。为此，中国平安另辟蹊径，以深圳平安不动产有限公司旗下的自有资金投资浙江桐乡的养老社区项目。“该项目的资金由于来自"自有资金"，不涉及保险资金，因此政策上没有障碍。”平安不动产公司董事、副总经理朱政坚表示。
记者了解到，此前，泰康人寿、新华保险采用的是，保险产品与社区居住服务相衔接的模式。而桐乡养老社区项目将采取“租售并举”的模式，即类似于商业地产，可以进行产权的买卖。
据深圳平安不动产有限公司有关人士透露，桐乡养老社区的投资开发期需要10至12年，算上资金回笼，需要再加2年。从销售方面来看，盈利可期；而从租赁方面来看，则需要在运营后3至5年后，才能达到收支平衡。由于各套公寓的房型以及配套设施都不同，目前成本还未定。从客源上来说，平安养老险和寿险的客户将享有优先租赁购买权。
该人士进一步透露，“桐乡项目已经准备了2年，养老社区的投资资金大且周期长，由不动产公司先期通过自有资金开发运营，等到未来政策明朗之时，将进一步完善。”
据了解，从社区服务和养老理念来看，该项目有许多创新之处。其一，“全龄化”。该项目通过会员型养老公寓结合产权型亲子养老产品，依托于全配套的设施，实现父母同子女两代共居的生活理念，打造三代人全龄共生的社区。其二，全配套服务。提供八大服务模块，包括健康服务、护理服务、医疗服务、膳食服务、康娱服务、管家服务等。目前，项目已经确定由瑞金医院提供社区内部全套医疗体系的建设，一期养老公寓由三星生命进行运营管理。后续还将引进国际学校，国际级度假酒店，大型健身会所，大型商业和养身会所等诸多知名品牌。其三，产品创新实现“一站式”养老。平安根据三类不同护理需求，在整个社区中配置亲子型养老公寓、非护理型养老公寓、半护理型养老公寓一站式的养老模式。
此外，还可以借鉴国外保险业参与养老投资的模式。美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，另外还有企业投资和慈善机构的捐款。美国保险业在养老地产业中买断其居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。目前美国养老社区的现金回报率达到8%—11%，高于商业地产。例如2009年商业租房回报率是5%，而同期的养老社区投资回报率则超过6%。其收费模式主要以租为主：比如对于75岁以上老人入住，主要支付模式是“入门费加月费”或者是无入门费的“租赁模式”，其中前者主要是与长期护理保险相结合。
潜在风险不容忽视
险企投资养老地产，首先将直接面临两大现实难题：第一投资成本高；第二拿地难。业内人士透露，“养老地产投资方面，土地成本高是很重要的因素。虽然险资投资不动产已有政策明确，但从目前来看，还没有放松审批监管的迹象。项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其操作时间很长。”
同时，养老地产获得土地的难题尚无明确政策。浙江大学公共管理学院教授杨遴杰指出，“不管是传统模式还是现代模式，我国的养老都是以家庭养老为主、社会养老为辅。体现在住房上，就是以私人住房中养老为主，政府建造的养老院中养老为辅。后者毫无疑问是政府的社会福利项目，由政府提供划拨用地建造并经营。养老地产只能是把前者的需求由分散居住变为集中居住，通过专业的规划、设计与服务来作为吸引力。这种地产项目从严格意义上来说不能算作公益项目，它是以盈利为目标的，因此从何种途径获得土地早已成为难题。如果在当前高房价之时和纯粹的商业房地产项目在市场上通过招拍挂来竞争土地，明显处于下风；拿政府的划拨土地又缺乏依据；在养老地产拿地问题上，国家也没给出其他优惠。现实中往往借养老为名，各地以扭曲招拍挂的方式低价供应土地。最近发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》里强调，"防止以养老项目名义建设和销售商品房"，就是因为现实中出现了众多此类情况。”
在保险公司拿地以及土地定价方面，招商证券分析师指出，“当下保险公司参与养老地产案例较少，只有一些市场地位领先的大型公司或者拥有之前储备的自有用地，或者可以获得政府特殊规划的低价用地，由于地方政府顾虑投资者以养老为名做土地开发，因此政策批地也非常谨慎。”
就在今年两会期间，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓提出，建议相关部门应明确用于养老产业的土地性质归属，这样可单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。
其次，养老地产的长期投资收益与保险资金的市场回报能否匹配，也是一大问题。“养老地产无法通过一次性转让房屋所有权来获得回笼资金，而且我国房地产信托投资基金还没有发展起来，保险资金投资养老地产只能靠租金作为投资回报。虽然养老地产可长期持有和经营，有稳定的现金流，但当前处于市场高价位阶段，前期投资规模大，平均利润率并不高，有专家认为最少要15年才能回本，这样的回报周期和利润率，如果不借助前面所说的其他手段，很难符合保险资金的回报期望。”杨遴杰指出。
“再加之养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括家政、医护、保健，乃至特殊饮食护理服务等。这对于以往擅长快速回收资金的房地产企业来说，实在是缺乏操作经验。”某地产公司相关负责人表示。
尽管如此，不过保险公司似乎表现相对乐观。泰康人寿此前表示，“在一般情况下，若养老社区4-5年住满，届时预计可以保证运营平衡”。合众人寿董事长戴皓也在今年年初表示，养老社区的主要特点是投资规模巨大、投资周期长，经营收入偏低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期性战略投资渠道，使资产负债的久期匹配趋于合理，因此需长期经营。
除了投资回报周期外，杨遴杰对养老地产的需求也表示质疑。“我国虽然老龄化趋势在加剧，但是养老地产需求是否会同比例增加尚有待观察。全国老龄办最近发布的调查显示，我国老年人入住养老机构的意愿呈下降态势，十年来，城镇老年人从18.6%下降到11.3%，农村老年人从14.4%下降到12.5%。养老地产本身发展较浮躁，偏重地产开发，而忽略从老年人生活角度出发的各类设施配套与服务提供，使得其本身吸引力下降。而社区养老的功能逐步完善，也减少了养老地产的吸引力。保险资金进入养老地产，如果不能从提升专业化角度来谋求长期发展，则其投资意图也无法得以实现。”
为此，险企一方面需要获得土地政策和金融政策的双重支持，而另一方面则需要提升内功，提高养老地产的专业化程度，并且在市场规划、投资实力、盈利模式和资金供给等各个环节都有一套明晰的方案，以便将风险降到最低。
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