险企借道股权投资 曲线地产开发

　　一如之前险资以自用名义购入不动产一样，保险机构又走上了“曲线从戎”的道路。业内分析人士认为，在目前央行调高存款准备金率及中央对房地产市场的调控政策频出的情况下，在今年内不排除有更多的险企会与地产公司通过股权投资的形式绕开政策的界限渗透房地产开发。

　　2009年10月份以来，浦发大厦整体转让曾吸引了泰康人寿参与竞拍，中国太平洋人寿、泰康人寿等分别组团参与角逐上海外滩国际金融服务中心地块，陆家嘴太平金融大厦最终被太平人寿成功收购等等险企竞购商业地产项目的消息频频见诸报端。由此可见，投资不动产的政策开闸之后，保险资金投资楼市明显已经变得更加积极活跃。

　　国寿入主远洋地产一拍即合

　　翻看2010年以来各研究机构对我国房地产市场的研究报告可以发现，诸如“量价齐跌”、“谨防风险”、“行业利空”等等词汇频频出现，揭示地产市场在宏观调控下正处于休整阶段。然而就在政策趋紧的此时，险企入主地产的消息也频频传出。近期坊间热议的焦点当属中国人寿入主远洋地产。

　　2009年12月27日，中国人寿斥资58.19亿港元，认购远洋地产发行的9.34亿股新股，成为该公司第二大股东，持股比例达16.57%。然而，第二大股东的座椅显然不是中国人寿的心理预期，就在成为远洋地产第二大股东后第17天，中国人寿便急不可耐地再度出手。于2010年1月12日，中国人寿购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，从而跃居远洋地产第一大股东。

　　对此笔股权投资，银河证券的许力平认为，中国人寿在这一阶段出手远洋地产，从时机来看，从价格上来看，均表现出成熟老道的资本运作实力。一方面，入主专业的地产公司，不仅可以弥补其在地产投资领域的经营短板，通过专业的公司使其丰厚的资金得到稳定的收益回报；另一方面，通过入主专业的房地产企业，还可以规避诸多对于保险企业投资不动产的政策限制。

　　远洋地产与中国人寿的合作可谓一拍即合。吸纳中国人寿这一战略投资者入主，是一又次资本运作的成功案例。远洋地产高层曾表示，公司的每一次融资都是为了项目拓展而进行。

　　作为辐射北京、上海等国内一线城市，以及长三角、珠三角和环渤海经济圈主要城市的国内开发企业，远洋地产在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等地共有30多个处于不同开发阶段的项目。资料显示，截至2009年年末，远洋地产共有土地储备1300万平米。

　　在目前这样一个政策大环境下，引入一位如此财大气粗的大东家，对于远洋地产来说，以后做起项目来就越发“不差钱”了。

　　调控下的地产风险几何

　　央行提高存款准备金率，部分地区增加地块投放量以及中央出台的各项地产调控政策对于房地产业来讲，无疑是一个重大利空信号。

　　有研究报告指出，2010年1季度楼市成交环比至少将下降25%。但分析人士认为，楼市成交环比的下降是因炒房资金减少带来的一个必然结果。然而对于保险资金来讲，优化资产管理以及保险资金的保值增值，是保险业良性发展必要而关键的环节。因而，保险资金向收益较高的行业和领域进行投资，也是保险业分散风险，保证保险资金的保值增值的必然要求。保险资金投资渠道的拓宽，是在优化保险资金的资产负债，降低保险公司投资营运风险的前提下，所以，他们不可能去炒房，他们看重的更是长远的稳定收益。

　　提高存款准备金率使商业银行放贷行为更趋谨慎，而增加地块投放量则在保障了土地合理供应量的同时，也将有效抑制对地价的炒作。那么，这些会对房地产企业虎年的经营产生不利影响吗？对此，分析人士认为，房价与成交量的下滑肯定会影响地产企业的销售收入，但恰恰是低价格更有利于降低开发商拿地成本，使销售房价回归合理区间，从而使开发商获得相对合理且稳定的投资回报。从中长期来看，市场活跃度会上升，商业物业的价格因此也会出现一定幅度上涨。

　　对于保险资金所涉及的房地产领域，大多数专家学者的认识基本一致，即保险资金流入一般会进入风险较小而回报稳定的商业地产。在目前央行调高存款准备金率及中央对房地产市场的调控政策频出的情况下，许力平认为，中国人寿入主远洋地产，一个是有着丰富的地产经营管理经验，一个则是有着丰厚的资金实力，当前这种环境下，在今年内不排除会有更多的险企与地产公司通过股权投资的形式展开深层次合作的可能性。对于虎年的地产投资策略，机构普遍认为，在行业利空政策尚未消化、成交量尚未明确企稳回升之前，应谨慎投资房地产行业，有政策扶持的特定区域的房地产公司投资机会相对较大。