融信布局保险业“找钱” 上市一年资金吃紧

紧急布局保险业

12月5日，融信中国再度披露该公司参投保险业务最新进展。公告显示，就先前全资附属公司融信投资与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极就成立合营保险公司一事，现京东方科技将其于首份发起人协议下的权利及义务转让予其全资附属公司京东方显示技术。

从今年4月京东方对外披露的公告中便可得知，上述五家公司联合成立的保险公司名为国祥人寿保险股份有限公司，注册地在福建平潭综合实验区，运营总部所在地为北京。国祥人寿的注册资本金为20亿元，上述五家股东分别出资4亿元，各占20%的持股比例。

地产大佬跟风闯入保险业并不鲜见。据不完全统计，在保险机构中，有40余家保险公司股东的主营业务与房地产相关，占比超两成。

最新案例则是中天城投以20亿元竞拍获得清华控股有限公司持有的中融人寿保险股份有限公司1亿股股份，以持股51%成为中融人寿控股股东。而恒大、万达等龙头企业则在更早布局保险业，去年恒大以39.39亿元竞得中新大东方人寿保险公司50%股权，并更名为恒大人寿;今年，万达也加码百年人寿股权，如愿成为第一大股东。

永诚财险资产管理中心风控助理吴杰表示，由于保险公司的保费收入获取成本相对于发行信托、券商资管计划产品融资成本要低，对于地产公司来说，通过成立寿险公司来低成本获得稳定长期资金成为一大动力，能获得保险公司反哺效应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发商希望以此能够使得一些资本投入不再依赖传统的土地开发，房企投资保险公司，是地产行业金融化的发展趋势。

上市一年资金吃紧

背靠今年房地产走势和大的投资环境，融信中国一头砸进保险业务让人心生疑惑，更是有不少人士将投身保险市场与其在土地市场上的表现联系起来。业内人士评论，上市头一年，融信渴望拿出一个漂亮成绩单的愿望不难理解，但由于年内拿地动作激进，过多高价地也让公司资金链接受严峻挑战。

据不完全统计，今年以来，融信在福建、上海、杭州、郑州等城市频频出手，斩获多块区域内的高价地块，并常常创下单价或总价的纪录。

中原地产研究机构提供的一个房企“拿地与销售额比”(计算拿地资金相当于几个月销售额)数据显示，融信中国该项指数排在所有房企的首位。融信中国在今年前10月拿地达到16块，总金额达405.5亿元，但融信销售额截至10月底仅为132.2亿元，拿地销售比达18.4。这也就意味着，前10个月拿地支出超过了近一年半的销售收入。

中原地产首席研究员张大伟认为，通常该数据能够保持在6以内属安全范围，超过12说明拿地节奏较为激进。融信、信达等部分销售额只有200亿元左右的企业，在楼市调控后，未来压力将巨大。

实际上，多块超高溢价项目已让融信中国感受到压力。最新消息显示，该公司在今年8月取得的总价超110亿元、溢价率139%，可售部分的楼面价达14万元/平方米的上海静安高价地也宣布引入万科联合开发，万科占有该项目49%的权益。

除了合作开发、上市融资来减轻资金链压力外，融信中国通过银行借款、债券融资等渠道筹钱，如该公司上市以来，除银行借款之外，合计增加包括公司偿债和私人公司债在内的各类间接融资超过100亿元。本轮融信参投险资业务，也是融信进一步打通融资渠道的新手段。

但融信的债务组成中，高成本的信托融资占比高达88.3%。受高信托融资的高成本影响，有息负债的平均借贷成本约为10.47%。高于一般品牌房企的资金成本，也被资本市场解读为高风险的因素之一。

“找钱”愿景如愿并不易

毋庸置疑，地产企业进军保险领域已经成为实业转型金融业的一大风口。但是融信中国距离真正拿到保险牌照还很远，暂处于表达意愿阶段。作为联合发起人之一，京东方便直言，本交易尚需经保监会等机构批准方能生效,具有不确定性。

中华保险研究所总经理郝联峰表示，由于房地产是高负债行业，加上国家对房地产实施的多项调控政策，有强烈资金需求的房地产公司向银行贷款受到一些政策约束，常常兼用其他渠道融资。由于保险公司有筹集公众资金的功能，且有资金运用压力，导致作为大股东的地产公司有与保险资金紧密合作的冲动。

事实上，为了避免险企沦为股东的“提款机”，年初至今，保监会一直在收紧保险入口的闸门。在股东资质要求上，保监会今年8月下发《保险公司股权管理办法(征求意见稿)》，明确保险公司股东类型并列出参与条件，如控制类股东符合最近一年年末总资产不低于100亿元、净资产不低于总资产的30%、资产负债率和财务杠杆率不得显著高于行业平均水平等条件。

对于个别社会资本进入保险业后，在经营中漠视行业规矩、无视金融规律，将保险作为低成本的融资工具的现象，保监会也摸底排查。今年11月初，保监会还要求各类保险机构就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查，自查项目中，对直接和间接投资不动产摸底的信息可谓事无巨细，如计划投资金额、实际投资金额、资产性质、标的类型、经营状态、投资方式、初始投资时间、账面余额等。