生命人寿谋在地产 揭入主金地全纪录

导读：4月24日，在金地集团2014年第一次临时股东大会上，来自生命人寿的林胜德和来自安邦财险的姚大锋毫无悬念地被选入董事会。金地董事会人数由之前的12人扩充至14人。至此，生命人寿入主金地的行动暂告一段落。

生命人寿攻势稳健

作为金地的股东之一，生命人寿早已展露锋芒。生命人寿发布的权益变动报告书显示，2013年初，其首次举牌操作仅耗时16个交易日。首度举牌后，生命人寿共持有金地总股本的5.41％，成交均价6.8元/股，共计耗资16.61亿元。举牌速度与成本均值得称道。

随后，生命人寿陆续增持金地，时至2013年11月，合计持有7.85％股权。生命人寿以微弱优势超过当时金地的第一大股东——深圳市福田投资发展公司。2013年11月4日，金地发布公告称，福田投资与自然人股东何大江结成一致行动人关系。福田投资持有金地3.51亿股，持股比例为7.851％，何大江持有公司767.5万股，二者持股比例合计为8.023％，暂时保住了第一大股东位置。这次结盟，是福田投资在金地被生命人寿举牌后，唯一做过的公开“抗争”。

此后，面对生命人寿陆续地增持，明面上，福田投资都保持着沉默。但暗地里，福田投资是否与生命人寿有过商谈甚至达成某种妥协？外人不得而知。

在金地的控股权之争发酵之时，生命人寿曾“以退为进”。2013年11月18日，生命人寿拿出占金地总股本4.81％的2.15亿股股票全权授予福田投资行使股东表决权，并对外宣称“对金地仅是财务投资”。至此，生命人寿拥有表决权的持股比例暂时降至3.2％。凭生命人寿的实力，大可以“明争”，何必“暗夺”？这一步着实让人看不懂。值得关注的细节是，当时，生命人寿将转让的股东表决权限定于截至2014年6月30日。或许，生命人寿将在下半年进行新的部署。

2014年3月，生命人寿通过二级市场再度增持金地股权。4月10日，生命人寿对金地的持股比例达到17.67％。在4月23日披露的报告书中，生命人寿又修改了增持额度，把对金地的最高增持上限由总股本的20％升至30％。截至2014年4月26日，生命人寿累计持有金地的股份已经达约11亿股，合计占金地总股本的24.82％，表决权比例也达到20.01％，成为金地第一大股东。

谋在地产

入主金地，是单纯的“财务投资”，还是产业战略部署？我们可以关注一下生命人寿的其他相关投资。大举入主金地的同时，生命人寿亦强势举牌农产品。目前，生命人寿持有农产品22.06％的股份。农产品不仅业绩优异，而且拥有优质的土地资源。此前，生命人寿曾表示，增持农产品的原因为战略性看好农业现代化大背景下，农业流通行业的长期投资机会。

金地之外，生命人寿还持有另一家地产公司佳兆业集团16.03％的股份。在投资佳兆业后，生命人寿还与佳兆业共同拍下了“深圳史上最大地块”。2014年4月9日，生命人寿与佳兆业联合在大鹏新区以54亿元拿下深圳土地招拍挂史上面积最大的单宗地块“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”。而生命人寿还有自己运作的地产项目——“生命金融城”，其本质就是商业综合体。从2012年7月至今，“生命金融城”已经分布于在长春、襄阳、东莞、扬州、西安等地。可见，入主金地，生命人寿可能并不只是财务投资，更有其地产谋略。

金地为何是“吸金之地”

在生命人寿砸钱入主金地的同时，安邦保险也在2013年12月和2014年4月，先后两次，累计耗资逾30亿元举牌金地。截至4月24日，安邦保险合计持有金地股份超过15％。野蛮人纷至沓来，金地管理层必须要稳定军心。4月29日，金地董事长凌克在《致员工信》中表示，“两家保险公司大比例增持公司股票，最为看重的是管理层多年在房地产行业的经验和领导公司持续健康发展的能力。”

凌克外交辞令中的“经验和能力”具体指向哪些实际价值，能让两个“野蛮人”抛出数十亿真金白银？中信证券的研究部总监陈聪认为，长线资金举牌金地，应该是一种财务投资和战略投资兼顾的行为。海通证券房地产分析师涂力磊认为，很多低估值的上市地产公司质优价廉，对于被投资方，产业资本的进入甚至控股可以促进其存量资产的经营效率提升和价值兑现。

作为地产四大龙头企业之一，金地的市净率水平长时间略高于1，具有极好的估值优势。而2013年末金地会计政策的变更，可谓“露富之举”，引来了资本之狼。2013年11月30日，金地宣布将把成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。公告披露，会计政策变更将在财务报表上使金地增加2012年末所有者权益约25.04亿元，增加2012年净利润约3.32亿元；增加2013年末所有者权益约38.04亿元，增加2013年度净利润约13.00亿元。

据金地补充披露的信息显示，金地目前持有的投资性房地产为北京金地中心、北京搜狐大厦、深圳威新软件园、深圳金地工业区、西安购物中心等。会计政策变更后，以上商业地产的账面价值将大幅提升，增加账面价值20.31亿元。

同时，金地近年来销售增长见好。金地的年报显示，2013年全年销售面积完成359.8万平方米，同比增长25％，住宅业务实现销售金额450.4亿元人民币，为历史新高，同比增长32％。同时，2013年全年房地产项目结算面积276.12万平方米，同比增长14.47％，结算收入334.93亿元，同比增长5.09％。集团有18个项目的单体销售金融超过10亿元，其中北京格林格林的销售金额超过30亿元。同时，金地持续深耕一二线城市，在西安、沈阳分别达到5.8％、4.26％的市场占有率，在南京、杭州、扬州等城市的市场占有率超过或者接近3％。

同时，金地也按照预期进行着有序的土地储备。2013年，金地共获取26宗土地，总投资额约295亿元，总可售面积超过750万平方米。截至年末，土地储备总计超过2500万平方米，其中，权益土地储备近1900万平方米。

在土地周转上，金地做得很不错。2013年，金地新开工面积约573万平方米，同比增加100％；竣工面积约333万平方米，同比增加6.7％。报告期内，金地92％的项目在获润53天内完成产品策划与经营方案，平均开盘周期由12个月缩短至近10个月，与万科、保利等大规模房企同属快周转企业。2014年金地的经营导向仍是“加快周转，做大规模，提升ROE”，计划目标是主要开发项目75个，新开工面积634万平方米、竣工面积363万平方米。持续发展需要资金支持。年报显示，截至2013年末，金地债务融资总额为352.76亿元，债务融资加权平均成本为6.20％。

优秀的融资成绩源于公司的良好账面。2013年末金地资产负债率为69％，扣除预收账款后的实际资产负债率是59％，净负债率不到44％。2013年，国际权威评级机构标准普尔、穆迪给金地的长期信用评级分别为BB+、Ba1。2013年6月，在中诚信证券评估有限公司的评级中，对金地发行的“08金地债”维持了AAA的信用等级，同时维持发债主体AA+的信用等级，评级展望为稳定。稳健的债务结构信用状况良好使得融资变得容易而便宜。

如今，险资入主也给金地带来新鲜血液。生命人寿和金地若达成良好合作，或许可以快马双赢。