房企欠债26700亿 其中14家平均负债超500亿 难道是降价潮要来了？

2019上半年营业收入前15的上市房企

2019年1-6月，上述15家上市房企的总营收达12954亿元，较去年同期继续增长16%，归母净利润增幅为10%。

但令人惊讶的是，位居营收榜首的中国恒大（03333.HK）的归母净利润首次出现腰斩式下降，同比降幅达52%。而其他房企全部实现营收、净利润双双上涨。

众所周知，房地产行业的营收、净利润具有滞后性，2019上半年的业绩是由前几年销售结转而来。依赖于前几年销售规模的狂飙猛进，2019上半年标杆房企的营收和净利依然保持了强劲的增速。

而更具有行业风向标意义的是，各大房企财报中的负债、现金流、预收账款……正在传达一个信号：加快销售、加快回款，注重现金流将是房企未来的生存法则。

有息负债超26700亿

随着房地产企业的2019半年报陆续披露，备受市场关注的负债情况，也渐渐浮出水面。

（1）已披露2018年半年报的A股上市房企中，平均资产负债率达65%，较2019年年初有所下降；

（2）其中，资产负债率超过80%的共有26家，占比30%。

总资产超500亿的上市房企中，排名前列的房企总债务的绝对值，堪称天文数字。

截止6月30日，万科的总负债达13445亿元，较年初继续上升516亿元，资产负债率达85.26%。

但值得一提的是，在预售卖房的规则下，各大房企的总负债中包含了预收账款，因此总资产负债率的参考价值有限。

而有息负债（短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券）则是房企必须要偿还的债务，且伴随着利息成本。

据Wind数据统计A股已披露半年报的86家上市房企，截止到2019上半年，有息负债合计高达2.67万亿元，其中A股上市房企中，有息负债超500亿的房企有14家。

值得一提的是，2019年开始，中国房企正式进入第一个债务偿还的高峰期，上半年房企密集还债，所有房企的总有息负债大概率较年初有所会下降。

从房企发布的财报亦可以窥得一二，2019年上半年，大多房企都在有意调整负债结构，增强短期偿债能力。

阳光城（000671）的2019年中报显示，截至6月份，短期借款为79亿元，长期借款为598亿元；2018年6月的短期借款为131亿元，长期借款为595亿元，短债比例明显缩小；

美的置业（03990.HK）也将一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至21%，同时将现金与短债比由报告期初的1.60提高至2.42。

然而，据Wind原始数据统计，2018-2021年房地产相关债券合计到期金额超过1万亿元，未来偿债压力仍在。

旭辉集团在2019半年报中坦言，中国房地产开发商的融资市场明显收紧，境内外融资渠道限制增加，债务融资挑战重重。

房企：“我要缓缓”

2019下半年以来，房地产企业融资的各大渠道正在关闭，已是残酷的现实。如果一旦房子销售不能及时带来现金流，到期的巨额债务无疑将拉响警报。

2019半年报透露：2大龙头房企—万科、碧桂园，已经非常坚决地促销售、抓回款、控制拿地、降低周转速度。

数据显示，万科于2019上半年实现经营性现金流净额回正，为88.6亿元，2018年同期则为 -42.55亿元；碧桂园2019年上半年的经营性现金流净额也由负转正。

资产超1000亿的A股上市房企

值得一提的是，房企的经营性现金流净额主要由：经营性现金流入（销售回款）减去经营性现金流出（买地、工资、税金等）而得到。

由此可见，经营性现金流净额转正，必须在增加销售、回款的同时，控制拿地的节奏。

随着房企融资不断收紧、且短时间内不会大幅放松，房企愈发注重现金流管理、控制拿地节奏，“现金为王”正在成为诸多房企高管的共识。

阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，“在现阶段，房企要渡过当前的难关，必须把握现金为王，先解决水池里有没有活水，规模、利润在这个时候不重要。”

美的置业执行董事兼首席财务官林戈于中期业绩说明会中直言，整个管理层都在灌输现金流安全的意识。

8月初，富力传出下半年暂停拿地的消息。融创董事会主席兼执行董事孙宏斌甚至表示，2019下半年基本没有拿地指标。

房企融资渠道，正在关闭

令所有房企将现金流置于首位的背景是，2019下半年以来，房地产企业融资的各大渠道正在关闭：

7月30日，中央政治局会议再提“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；

7月31日晚间，央行直接“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导商业银行转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。

同时，2019年上半年为房地产“输血”5000亿的房地产信托融资渠道，亦被按下暂停键。

可见，高层对房地产融资的政策指向已经非常明确：抑制资金过度流入房地产。

在外部融资收紧的大背景下，快速销售、快速回款成为房企过冬最重要的“粮草”来源。

因此可以看到的是，2019年各大房企的中期业绩会中出现频率最高的词便是：回款，几乎每家房企都在强调：

8月21日，万科中期业绩会，万科执行副总裁张旭表示，坚持快速销售，积极回款。万科要求新开盘要去化60%以上。

美的置业的执行董事兼首席财务官林戈表示，2019下半年只有在市场上拿到的钱，才最真实。

碧桂园总裁莫斌表示，2019年将销售回款率作为考核指标，上半年权益销售回款率达94%。

房企降价潮，会不会来？

“促销售、抓回款”喊给投资人听的同时，更像是喊给高管团队听。

然而，另一个骨感的现实也摆在眼前：2019年以来，房子越来越难卖了。

作为行业三巨头的碧桂园、恒大，2019年上半年销售金额全部出现了负增长，分别为-2.8%、-5.5%。

在如此背景下，为了加速销售、加速回款，中国恒大抢先发起7.8折全面降价促销，打响降价第一枪。

8月20日，中国恒大推出“全国532楼盘，闪购7.8折”，全员营销优惠升级的促销活动。在8月20日至10月8日期间，通过恒房通推荐购房均享特殊优惠，且每日推出不定量的特价房。

相较往年，2019年的“金九银十”的卖房大战，已经提前打响。

在8月22日雅居乐的中期业绩会上，雅居乐副总裁王海洋谈及降价问题时答道，雅居乐会结合市场情况进行局部的价格调整。

他表示雅居乐下半年将有20多个新项目开盘，开盘时可能会有销售刺激手段，但整体来说不会大范围降价。​​​​