北京“三大金刚”出租率下跌 现在竟然要卖项目减轻负债

净利遭遇腰斩，账上现金从100亿降到10亿

8月30日，上市公司SOHO中国发布公司2019年半年报，实现营业额约人民币8.89亿元，净利润约5.65亿元。值得一提的是，净利润同比下滑48.36%。

曾经的百亿房地产企业，如今营收只有20亿。总营收从2013年的149亿直线降至2014年的69亿，2018年更是只有20亿营收，随着今年只录得10亿的总营收，今年大概率营收也维持在20亿的水平。而公司主营业务收入更是只有8.89亿。

报告期内，实现营业收入8.89亿元，同比增长约11.8%。期内毛利为7.11亿元，同比增加10%。毛利率上升至约为80%。本期间实现公司权益股东应占净利润约人民币5.65亿元，同比下降48.36%。

截至2019年中期，公司账上现金为10.65亿元。不过，公司在2014亿账上现金逾100亿，而经过四年的大幅减少，截至2018年账上现金骤降至7.3亿元。

曾经风光无限，如今转型面临困境

SOHO中国前身为红石实业，是潘石屹与其妻张欣共同创立。目前，潘石屹夫妇持股63.93%公司股份，为公司实控人。

大约20年前，开发第一个楼盘项目SOHO现代城。彼时，张欣以从香港、英国学得的发达商业模式运用于经济尚需发展的北京。此后，中国经济飞速发展，SOHO中国风光无两，SOHO系列成为一线城市的标志性建筑。

曾经SOHO中国业绩风光无限。2012年SOHO中国营业额达153亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，同比上涨约172%；核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%。

不过，2013年以后，SOHO中国业绩直线下滑，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元19.63亿元、17.21亿元。

2012年SOHO中国宣布去地产化，转型发展办公空间区域，从“开发销售”转为“自持租赁”，由卖楼转化为收租的同时逐渐剥离地产业务。自此之后，SOHO中国鲜有拿地，营业收入逐步减少。

近年来，SOHO中国基本上每年卖一两栋楼，一方面可以提升利润、回款，另一方面美化报表，这已司空见惯。某资深地产人士这样说。据不完全统计，自2014年至今，潘石屹卖楼收入近300亿元。

业绩不断下滑，但潘石屹张欣的个人财富却不断增长。2018福布斯全球亿万富豪榜显示，潘石屹张欣夫妇以36亿美元排名全球第629，中国第71。约合人民币250亿元。

不断向美国大学捐款，儿子上哈佛引热议

2014年，潘石屹夫妇曾宣布向哈佛捐赠1500万美元（约1亿人民币），同年，SOHO中国官方微信公众号也宣布向耶鲁大学捐款1000万美元（约7000万人民币）。当时SOHO中国此举，被网友质疑是潘石屹夫妇为儿子入读美国名校“买门票”。很多人指责潘石屹不捐国内却捐国外。

五年后，8月29日，潘石屹儿子到哈佛报到，张欣在自己的社交账号发文祝贺。此消息一出，立马有人翻出潘石屹夫妇“捐款旧账”。

针对网友质疑“为什么要把钱捐到国外的大学”，潘石屹夫人张欣表示，其实在美国，像哈佛大学这样的学府，“本科学生60%到70%都是助学金的，他们已经完全打破了有钱人上这些学校的概念”，但在中国却不是这样。张欣强调，随着中国经济崛起，很多孩子高中就被家长送到国外读书，但家境贫困的学生能这样去接受世界一流大学教育的却越来越少。“我们就决定做个事情”，改变这个现象。

潘石屹夫妇从2014年开始捐款名校，SOHO中国却从2014年开始出现业绩大幅下滑，有投资者玩笑道：SOHO中国“大撒币”后却没能保住自己的营收。

北京“三大金刚”出租率下跌

SOHO 中国有“八大金刚”，支撑其业绩。指的是北京的望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。

它们也是潘石屹眼中的“非卖品”，他本人曾在今年推介会上信誓旦旦说道，“我可以非常肯定的说，这八个项目，散售的计划不可能有，散售太复杂””

截至目前，SOHO中国“八大金刚”中，出租率最低的为外滩SOHO，出租率86%。此外，北京区域的3个写字楼出租率相比去年都有所下降，降幅约在4%左右，唯有银河SOHO微微上涨。上海区域中，于今年2月开业的古北SOHO为新进入统计的项目，出租率为45%。在建项目中，丽泽SOHO预计9月竣工并实现开业，可租建筑面积为13.38万平方米。

在租金收入方面，位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场，分别为1.91亿元、1.33亿元和1.14亿元。

此外，SOHO中国在半年报中依旧没有公布其力推的共享办公项目——SOHO 3Q的具体运营数据。对于SOHO 3Q何时上市，目前也没有具体的时间表。

今年6月底，SOHO中国在物业销售推介会，宣布出售物业计划，涉及北京、上海13处物业，预估总价值78亿元，且此次出售的项目都已经处在城市核心地段。

需要提及的是，SOHO中国从2014年以来就开始“卖卖卖”，据不完全统计，2014年至2018年3月SOHO中国已出售或将要出售的额自持物业累计达8个项目，涉及金额或超350亿元，加上此次78亿元，其已回笼资金近430亿元。

卖项目降负债

与传统开发商的高周转、高杠杆和高负债的“三高模式”不同，SOHO中国近些年一直坚持较为保守的财务策略，潘石屹亦多次在公开场合表示，公司负债率较低。

财报显示，2014年至2018年，SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。2019年上半年，净负债率约为44%，平均借贷成本约4.8%，境外负债占全部负债约3.5%。

报告期内，SOHO中国的总借贷共计约177.6亿元。借贷中约20.53亿元将于一年内到期，约8.27亿元将于一年以上二年以内到期，约31.89亿元元将于二年以上五年以内到期，约116.9亿元将于五年以上到期。

实际上，转型本身往往会带来资金流的变化。对于一些物业来说，抛售后进行资金回笼，本身也是一种很好的经营模式。2019年上半年，SOHO中国现金及现金等价物为11.54亿元，同比增加近六成。