隐藏在房地产市场后面的险资力量

在买买买的投资组合中，房地产作为国内“只涨不跌”的优质标的，一直备受保险资金的青睐，房地产的回报周期与保险资金长久期的特征也不谋而合。统计显示：去年，在房地产市场上向来最为活跃的中国平安有近20次拿地记录，其中，既有联合拿地，也有独立拿地，为历年之最。

保险资金拿地，大抵有三大用途：一是用于布局医卫、养老等相关产业;二是介入商业物业开发运营;三是联合拿地，享有最终的收益。

超级“剁手党”

在不动产投资领域，2010年保监会印发的《保险资金投资不动产暂行办法》要求保险公司投资不动产，应达到“上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%;上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币(货币单位，下同)”的要求。

2012年，保监会下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，不再执行上一会计年度盈利的规定;偿付能力充足率的基本要求调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%。

这也为不少新设立的、尚未达到盈利条件的中小保险公司投资不动产开通了一条康庄大道，近两年，中小型保险公司拿地凶狠，且偏好独立运作，比如今年，前海人寿、中英人寿保险和永诚保险均有独立拿地记录。

2016年9月1日上午，上海市青浦区徐泾镇推出四宗相连商办地，地块位于诸光路以东、高光路以南。总出让面积30965.6平方米，总起价4.65亿元，起始楼面均价6000元/平方米，地上限高均为32米。最终，前海人寿以总价16.68亿元将四宗地块全部揽入怀中，最高溢价率284.07%。这并非前海人寿第一次在上海拿地，今年5月，前海人寿曾以7.5亿元夺得虹口区四川北路街道HK172-13号地块。

2016年5月，永诚保险以7.6亿元竞得浦东新区上海世博园地区A03C-01地块，该地块为商办地块，溢价率0.64%，成交楼板价27247元/平方米，基本接近底价成交。

而相对于中小保险公司的激进态度，中国平安更倾向于与房地产企业联合拿地。比如，今年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元拿下北京丰台区白盆窑地块。去年12月，上海市奉贤区南桥新城132亩纯住宅用地被碧桂园+东原+平安联合体以23.1亿元竞得，楼面价14597元/平方米，溢价率62%。

野蛮人来撞门

当然，险资投资不动产一直存在严格的比例限制，比如保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%。

在投资范围方面，保险公司不得投资开发或者销售商业住宅;不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);禁止投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

虽然保险公司不能“直接从事房地产开发建设”，但并不意味着不能充当房地产公司的股东。

克而瑞研究中心的统计显示：2015年至今，24家险资总共在A股买入了54只地产股(包括二级市场交易和认购定向增发)并跻身十大股东，合计69次。其中，仅有9只中的险资此后主动减持，另有6只因持股比例较低被挤出了十大股东。

从进入时间来看，险资2015年上半年前仅持有6只地产股，下半年新进数量猛增至19只，2016年上半年又增加了14只，其中，险资通过二级市场买入，且持股比例超过5%的共有万科、金融街、金地、廊坊发展、华鑫股份和天宸股份6家，这6家企业在被举牌前的共同点十分明显：即股权分散，第一大股东持股比例较低，部分资金实力也较弱。

面对“一言不合就举牌”的险资，部分房企表现出抗拒情绪，如万科与前海人寿为代表的宝能系之间的控制权争夺。

当然，并非所有企业对险资入股都十分抗拒，与之相反的是，越来越多的房企属于定增求包养型，在增发时选择主动引入险资作为投资者。克而瑞研究中心的统计显示：截至2016年6月，共有9家险资参与了8家房企的定增，持股比例在0.18%~9.15%间不等。除了世茂和天业外，有险资参与增发的其余6家均为央企和国企。