险资供血房地产三大路径：举牌、购置物业、关联交易

根据梳理，目前，房地产公司至少可以通过四种途径获得保险公司的资金，包括获得保险公司举牌、出售办公物业、发行资产证券化产品和关联交易等。

这其中机遇和挑战并存。一方面，期限适中、收益合理的房地产项目能够满足保险资金寻觅优质资产的迫切心情，但是另一方面，也必须注意潜藏的风险，绝不能将保险公司作为融资平台，频频为房地产公司输血。

三条路径获得资金

根据《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅。不过，这并不意味着房地产行业没有机会获得保险公司的弹药补充。

经过梳理，发现房地产公司至少存在四种路径获得保险资金。

其中，“宝万之争”使得房地产上市公司被保险资金举牌成为舆论关注的重点。的确，上市公司2016年一季报和2015年年报显示，银行和房地产是保险公司举牌最突出的行业，如安邦保险举牌万科A、金地集团、远洋地产、金融街;前海人寿举牌了万科A;国华人寿举牌天宸股份、华鑫股份;阳光保险举牌京投银泰。

万科A虽然是最受关注的上市房地产公司，但是按照保险公司持仓市值来看，金地集团始终位于A股前十名，既是保险公司持有房地产行业市值最大的股票，也是最受保险公司青睐的股票之一，富德生命人寿、安邦人寿、天安财险等都曾用真金白银向其表达过爱慕之心。目前，金地集团的第一大股东是富德生命人寿。

第二种路径是向保险公司出售办公物业。例如，今年3月8日，SOHO中国于香港举行的业绩发布会上透露，将出售位于上海的SOHO世纪广场，消息一经公布就引起了市场的极大关注。据悉，从最初的19组整购意向客户到第二轮深度接触的5家客户，最终国华人寿以32.2亿元购入SOHO世纪广场。

此外，伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street大楼、伦敦办公大楼TowerPlace、纽约华尔道夫酒店等海外办公物业也纷纷“以身相许”于中国人寿、中国平安(601318,股吧)、安邦保险等。

第三种路径是关联交易。以恒大集团为例，其旗下的恒大人寿今年以来披露的11份关联交易报告显示，涉及不动产债权投资计划、信托计划、不动产基金等占据半数，相关关联交易涉及金额近38亿元，关联方主要包括恒大地产集团重庆有限公司、合肥粤泰商业运营管理有限公司、西安恒盈置业有限公司、成都天府水城房地产开发有限公司等恒大集团全资子公司。

除了以上三种方式，保险公司还在探索资产证券化道路对接房地产。

一位保险资产管理公司人士说：“这种方式方兴未艾，保险资金正在积极寻求其中机会，未来可以考虑作为受托机构来发行资产证券化产品，这样更加符合保险资金的特性。”

双方公司各取所需

事实上，房地产公司能够获得保险资金的青睐，有着双方各自内生逻辑。

一位上市房地产公司人士表示：“对于房地产公司而言，希望获得保险公司提供资本支持，毕竟后者资金充裕，成本较低。如果可能的话，二者可以业务合作，改善盈利，提升资本内生能力。”

值得一提的是，估值合理的上市房地产公司和物业地产相对更易获得保险资金。

以获得保险资金举牌的上市房地产公司为例，“这些上市房地产公司属于大盘蓝筹股，普遍具有良好的现金流，分红率较高。在偿二代下，相较于中小板股和创业板股，房地产等大盘蓝筹股风险因子较小，保险公司为后者需要提取的最低资本要求就会比较低，所以在维持权益配置比例不变的情况下，可以通过加大蓝筹股的投资比例来减少价格风险对偿付能力的影响。”一位保险公司投资部人士表示。

他续称，“优质的物业地产可以通过出售或者发行资产证券化产品从而获得丰厚的租金以及物业升值等，而这对保险公司而言，既能拥有办公楼的所属权，又能通过所收购项目进一步提升自身的品牌价值和形象，何乐而不为。”