平安金融帝国棋至中盘 豪揽不动产直指大资管

前海人寿、安邦保险频频举牌万科、入股远洋之时，另一家同样实力雄厚的保险集团，正在步步为营，布局它的地产版图。

它就是中国平安。根据中国平安半年报，截至今年上半年，中国平安总资产已达4.6万亿元。雄厚的资金实力，成为平安在地产界频频出手的筹码：截至11月10日，仅平安旗下的平安不动产今年参与拿地19宗，涉及到的总地价款超过600亿元;其他平台如平安信托、平安银行、平安人寿等也纷纷出手，或股权收购、或直接投资、或在全世界范围大手笔揽入不动产资产。

平安的野心，并不只在于房地产。这家拥有金融全牌照的金融机构，只是将地产当作了入口，其致力成为“国际领先的个人金融生活服务提供商”，计划将金融服务融入“衣食住行玩”各项生活场景，并在这几大场景之间实现无缝链接。

不动产投资动作连连

平安目前在地产业务的布局，主要分为三个方面：不动产开发、入股品牌房企及房地产金融。

平安系旗下的各平台均有与地产相关的业务，但分工相对明确：平安不动产主要负责与房地产开发相关的业务，平安信托及平安人寿主要负责股权投资及大宗不动产投资;平安好房主要提供房地产、互联网、金融相关服务，而平安银行则主要是融资平台。

平安不动产去年以来在土地市场动作凶猛，其常常加入房企联合体进入土地市场。克而瑞研报指出，平安在联合体中更多的是扮演投资者的角色，并不直接参与开发和运营。

这个说法得到了平安的合作者首开的认可。2015年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元豪夺丰台区白盆窑地块。据首开董秘王怡透露，该项目由华润、首开主导操盘，平安则是同股同权益，财务投资为主。

平安不动产的官网显示，它已涉足商业、住宅、养老、工业物流、房地产金融+电商等多个领域。平安在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇开发养老项目，并采用“租赁+出售”的操作模式;还在成都空港和龙泉布局了工业物流地产。

除了直接参与房地产开发，平安与品牌开发商也互动颇多，入股多家房企及旗下项目。截至目前，平安与包括招商、华润、首开、金地、朗诗、世茂等20多家房企均有合作项目，产品类型涵盖住宅、商业等。今年以来，平安更是直接入股了碧桂园和朗诗两家房企，与这两家房企进行战略层面的合作。

此外，平安在海外房产投资方面也落子频密：今年平安人寿以约30.54亿元人民币买下伦敦地标建筑Tower Place大厦;上个月，平安发布公告称，平安信托将与美国房地产基金Blumberg Investment Partners(BIP)合作投资美国房地产市场，初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元，并已另物色了一批地处战略位置的定制物流物业项目，项目价值逾4亿美元。

华泰证券分析师谢皓宇认为，险资投资地产，大背景是当前已经进入资金充分过剩、且没有单一蓄水池的大类资产配置时代。大类资产主要包含现金、股权、固定收益、不动产、贵金属等。

欧洲保险投资房地产比重平均约5%，美国保险投资房地产很低、但抵押贷款投资很高，为6%。中国拥有全球最大的保险集团，但国内保险机构投资不动产仅为0.9%，按照保监会的规定是不超过总资产的30%，因此房地产的配置比重有很大增加的空间。

剑指房地产金融

平安集团董事长马明哲指出，平安投资房地产不仅仅是为险资寻找投资出口，以及充当财务投资者，其未来或许会打通旗下多项金融业务，尤其是资金信贷服务、住宅社区金融服务等进行协同发展。

平安在其另一平台平安银行上，正搭建全链条接入的地产金融类产品。平安银行地产金融事业部副总裁董续勇认为，“地产金融的新风口已至”。

董续勇进一步分析称，随着房地产行业的横向整合，金融资本与产业资本开始寻求长期投资，一系列的跨界整合将至。他指出，大型并购的背后都是借助金融实施杠杆收购，因此融资机会随之而来。平安银行地产金融事业部的首单地产并购基金项目也已成功落地，出账金额达30亿元，用于融创集团行业整合并购。

与此同时，金融监管放松与创新使部分融资市场对房地产由限制到开放，居民家庭的财富配置也由买房子逐渐过渡到投资金融产品，其中尤以权益类金融产品热度最高。因此，平安银行也将推出证券化、REITs等新型金融工具。董续勇对中国的REITs规模十分乐观，“未来我国上市REITs的规模将达数万亿级。”

平安银行在房地产金融的另一动作，是与互联网(物联网)有关的供应链金融。董续勇介绍，中国房地产采购市场年交易额已经高达数以万亿计，而绝大多数交易仍停留于传统的点对点线下交易模式。他认为，银行可以依托产业链，打造与互联网、物联网结合的B2B垂直电商平台，发展供应链金融。

平安这一想法正在逐渐推进：近两年来，平安银行与中国房地产采购平台(优采平台)展开合作。董续勇表示，“未来将在采购平台上搭建一个互联网综合金融平台，通过第三方支付帮助开发商付款能够按期拿货，同时也可以帮助供应商提早拿到货款，解决很多中小企业的应收应付的问题。”

平安旗下的平安好房也被赋予重任。克而瑞分析称，平安好房的用意在于，围绕房地产行业核心业务，推出覆盖全产业链的创新金融产品，通过房产电商平台整合金融资产。

克而瑞的研报指出，平安好房的盈利模式将是通过将电商平台上的客户引导至平安系旗下的其他业务上。“平安好房”管理层也称，将通过新房低价、二手房免收中介费来吸引客户资源，然后通过平安付、平安银行、平安大华基金、平安信托等兄弟公司，来接入按揭贷款、货币基金等平安相关金融产品。这才是平安好房主要的盈利模式。