如何利用好养老产业 社会保险体系将是关键

克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，目前外资投资商和个别房企所运作的以出租床位为主的养老地产模式，大多瞄准中高端客户，但也由于定价和客户定位问题，运营情况不容乐观。未来，养老产业还需要政府和企业通力合作，而如何利用好社会保险体系将是一大关键。

克而瑞研究中心发布的研报显示，国内养老地产目前大约有6种模式，包括本地出售型社区模式、异地出售型社区模式、租售组合型综合社区模式、养老房产金融组合型社区模式、会籍制社区模式以及租赁型养老机构模式。

模式虽多，成功者寥寥。国内市场上涌现出大批养老地产项目，然而从已实施的项目来看，或多或少存在一些规划设计类问题，如一些项目直接照搬了美国的可持续护理社区(CCRC)布局，但采用的是国内普通居住区的运营管理模式。

还有一些项目引入了很多养老设施，但实际这些设施的使用率很低。更多的养老地产项目仅配置了一些基本医疗护理设施，养老社区功能并不完善。

产生这些现象的原因，除了市场经济功利主义的影响外，还有一个重要的原因，就是目前针对养老地产的规划设计，一直缺少普遍适用的标准。

中国天地控股有限公司总裁张华纲深切体会到，养老地产空间很大，但面临的问题也很多。首先是土地，政府虽有养老产业专门的划拨土地，但收费有限制;其次是服务。

雍柏荟老年护养(杭州)有限公司副总裁柴海燕也指出，养老产业的瓶颈在于时间成本与专业的护理团队。她直指，前面5年肯定是投入期。对于进入中国市场的障碍，柴海燕说：“因为没有专门批给外资养老服务机构的土地，我们拿的是商业用地，价格很高;营业执照申领不知道是归工商部门还是民政部门管;大楼建设还需要建设、消防、环保等十多个部门审批，这些审批好多还是互为前置的。”

柴海燕指出其所在的雍柏荟希望做成熟之后再与房企合作，“房企还是跳不出他们自己的思维，他们所有的社区设计、户型设计对于养老产业的运营挑战都非常大，甚至连小区内道路设计都有问题”。

除却土地、服务，盈利也成为养老地产或养老机构要面对的最大问题。蔡建林指出，从房企角度看，持有型养老服务产业投资大、回收期长，在运营层面也比商业、工业等持有型物业的运营要求更为细致，人员投入也大。过去大部分房企习惯“赚快钱”，短期大举进入持有型养老项目可能性不大。目前多数房企所谓运营成功的养老地产项目，多以房产销售为主，而养老设施仅作为有限配套而存在，服务很难跟上。

同策咨询研究中心数据显示，综合预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174-185万张左右，需要护理老人床位数30-32万张左右。按照一个项目最优化床位数400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，空间巨大。而从供应角度来看，目前市场上养老机构的现状是档次低、服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式;服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验不足，导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。