【以房养老】拿“死”房子换“活”钱来养老

导读：今年4月10日，张叔和老伴王阿姨(均为化名)在北京正式签订幸福人寿以房养老产品“幸福房来宝”投保单。6月初，前两个月养老金近2万元汇入他们家庭的户头。截至目前，已有12人(或7户)在幸福人寿投保了“幸福房来宝”产品，其中孤寡老人1户，失独家庭1户，空巢家庭1户，有子女家庭4户。

人死了，钱还没花完，张叔绝不会让这“人生最痛苦”的事情发生在自己身上。

今年4月10日，张叔和老伴王阿姨(均为化名)在北京正式签订幸福人寿以房养老产品“幸福房来宝”投保单。6月初，前两个月养老金近2万元汇入他们家庭的户头。

6月末，张叔爽快地接受了《中国保险报》的采访。按照约定的时间，记者来到他居住的北京西三旗某小区，这是一个建于上世纪90年代的老居民小区，路两边密密麻麻停满了私家车。

见到张叔和王阿姨，记者大吃了一惊，两位老人非常时髦，已经70岁的张叔穿了条大花裤子，68岁的王阿姨穿了条蓝白条紧身条纹长裙，一双3厘米的高跟鞋将身材拉得笔直修长。

“这边请，这就是我家了。”穿过车流，顺着张叔手指的方向望去，一栋6层小楼出现在眼前。按照“幸福房来宝”产品合同约定，两位老人正是将自己居住的这套唯一住房反向抵押给了幸福人寿保险公司。

张叔领我们坐电梯上楼进门，尽管家具有些老旧，但屋子被收拾得井井有条，随意摆放的鲜花和小工艺品，让家看起来非常温馨。“房子三室一厅，南北通透，80多平米，我们老两口够住了。”张叔说。

孩子和房子

2008年，张叔和王阿姨的独生女患病不幸去世。街道格外关心这类失独家庭，为辖区内的失独老人建立了一个叫“心灵家园”的群，还专门在小区找了间大房子，经常组织老人们在这里唱唱歌，搞点娱乐活动。当然，也会鼓励老人间相互倾诉开导。张叔经常被选为代表发言。

“我经常劝他们，要想开一些，不要把自己越套越紧，孩子已经走了，不能老活在阴影下，生活总还得继续。”张叔说，“我们要好好活下去，女儿应该也不想这么早见到我们。”

“有的老人是真想不开啊，孩子去世后，房间维持原样，动都不让动一下。我也想女儿，梦里也会与女儿相遇，我早上起来也会跟你阿姨说说，我们不避讳这个。”张叔说。

“女儿一直活在心里，深深地埋在心里的某个角落里，但我们不会总掀开伤疤来看。”说到这里，王阿姨眼眶红了。

2014年年初的一天，张叔收到街道通知，说一家保险公司在搞“以房养老”项目推介会，因为之前在网上看到过这类产品的报道，张叔心动了。2014年2月28日，在北京温特莱酒店，他第一次倾听了幸福人寿前董事长孟晓苏对“以房养老”的理念介绍。通过孟晓苏的一番陈述，他明白了，简单来说，“以房养老”就是让“死”房子变成“活”钱。

“当时我就特别认同这个产品，现场我就在心里拍板了!”张叔回忆当时的情形说，“我和你阿姨每月退休金不到7000块钱，如果抵押了房子，我们每个月可以从保险公司领9000多块钱，比我们俩的退休工资还高呢。”

张叔说：“在我们有生之年可以住在自己家里，还能领到钱，这款产品非常适合独居老人。我们一辈子节约，到老了也该享受享受了，计划把家电换一换，这不，刚把单杠洗衣机换成了滚筒的。也别老买什么成堆的苹果了，现在我和你阿姨都去超市买好的大苹果吃。”

今年，张叔和王阿姨计划去趟香港和澳门。“还没拿到钱时，我们就开始计划了，打算到没去的地方走走，今年先到近点的地方练练。”王阿姨幽默地说。

由于没有孩子和其他继承人，张叔和王阿姨决定将房子遗赠给单位，即在两位老人百年后，若张叔单位不赎回房子，幸福人寿即获得房子处置权，处置完并偿还养老保险相关费用后，房子的剩余金额将全部归于张叔的单位。

事实上，并非只有失独老人才青睐这款产品。截至目前，已有12人(或7户)在幸福人寿投保了“幸福房来宝”产品，其中孤寡老人1户，失独家庭1户，空巢家庭1户，有子女家庭4户。

房子和保险

别看张叔潇洒地大笔一挥签了投保书，其实他也遭遇了很大的阻力。

“所有的亲戚朋友都说你们是骗子。”张叔指着一同前来的幸福人寿反向抵押养老保险一位工作人员说，“但我说你们不是!”

2003年3月25日，时任中房集团董事长的孟晓苏呈递给刚刚上任的国务院总理温家宝一份《关于开办“反向抵押贷款”的寿险服务》的提议，很快便得到温总理的批示。

2006年，孟晓苏筹建幸福人寿，目的之一就是试水“以房养老”。但由于当时《物权法》和《保险法》对产品开发存在障碍，后来“以房养老”没有了下文。

2013年9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式出台，其中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”再次将“以房养老”推向舆论关注的焦点。

2014年6月18日，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》;同年8月，《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》发布，在保险业的顶层设计中再次写下“开展住房反向抵押养老保险试点”。2015年3月27日下午，中国保监会正式对外批复幸福人寿《关于保险条款和保险费率审批的请示》，国内首个“以房养老”保险产品终于面世了。

幸福人寿反向抵押相关工作人员对笔者说：“这款产品很复杂，张叔对每条条款都仔细阅读，弄不懂的地方就直接给我打电话咨询，这样认真的老人也是我们所乐于见到的，搞清楚了，弄明白了，就不会有误会。毕竟这是一款专门为老年人设计的产品，我们真心希望能让老人安享幸福的晚年。”

事实上，“幸福房来宝”刚面世时，也遭遇过很多质疑的声音，如产品费率太复杂看不懂，老人每月领取养老金少等。那么这款产品到底有多复杂?

以张叔和王阿姨投保为例，幸福人寿相关人员演示了养老保险金的确定过程：根据张叔亲自选择的某房地产评估有限责任公司的评估结果，张叔的这套房子目前市价约为305万元，有效保险价值约为275万元(305×0.9=275万元，此处乘以0.9主要考虑房屋未来变现过程中的各项成本)，由于是夫妻共同投保，张叔和王阿姨份额分别为50%，也就是每人的有效保险价值为137.5万元。对照费率表，张叔今年70岁，对应该年龄，每百万元对应月度基本养老保险金额为3734元(由于预计房屋在未来变现，在确定月度基本养老保险金额时，在有效保险价值基础上幸福人寿考虑了房产的增值因素)，即张叔每月应领取养老金总数为3734×1.37466=5132.98元。同理，张阿姨今年68岁，对应该年龄，每百万元对应月度基本养老保险金额为2899元，即王阿姨每月应领取养老金总数为2899×1.37466=3985.14元。夫妻二人共同应领取基本养老金为9118.12元(实际领到手的金额为基本养老保险金额扣除应当承担的相关费用之后的净额，略有差异)。

此外，为了可以终身领取养老金，张叔和王阿姨还需要缴纳一笔延期年金，延期年金保费将累积用来支付平均余命的养老金。按照费率表，张叔每年需缴纳5810元，王阿姨每年需缴纳3762元，两人共需要缴纳9572元，这笔钱不从老人领取的养老金中扣除，而是保险公司计入养老保险的相关费用账户。

对于房产现值的评估，本着公平公正的原则，由幸福人寿指定一批具有国家一级房屋评估资质的房地产评估公司，投保人自主选择评估机构对房屋进行评估。幸福人寿反向抵押相关工作人员告诉记者，房屋评估采取了当前最流行的类比法和成本法。对于房屋评估价305万元，张叔表示公平合理，可以接受。

幸福人寿相关人员说，这款产品的复杂之处在于如何对未来的房屋进行估价。由于“幸福房来宝”是一款不分享型产品，即房价上涨时幸福人寿不分享利润，但房价下跌时却要承担风险。

幸福人寿坦承该产品的确是微利，而保险公司将承担利率波动、房价波动等风险。幸福人寿开发“幸福房来宝”这款产品，主要从老年消费者的立场和角度研发设计，试点期间实行“三优先”原则，即优先孤寡失独老人、优先低收入家庭、优先高龄老年群体。

成功投保“以房养老”产品后，张叔写下了一首诗《心之歌》：

虽说夕阳近黄昏，美丽晚霞动人心;

中国已入老龄化，党和政府记在心;

养老政策一个个，条条直通老人心;

孟晓苏君看在眼，老人幸福挂在心;

以房养老早提出，时机未到他焦心;

两代总理没忘记，党政百姓心连心;

反向抵押获批准，立即牵动我的心;

追踪此事已数载，敢吃螃蟹有恒心;

坚决报名不犹豫，数人劝阻不动心;

四月十号来签字，绝不翻悔下决心;

幸福人寿积了德，失独老人暖在心;

今后生活添保障，梦中笑醒真开心;

活有尊严不看脸，养老花钱不揪心;

孟晓苏君心愿了，老有所养他放心;

政府养老政策好，手中有钱不慌心;

美丽夕阳更精彩，幸福余生共欢心。