亚太区写字楼租赁：保险业占比超四成 租金呈上升趋势

导读：房地产服务机构高纬环球5月26日发布的数据显示，受保险业租赁活跃的影响，亚太地区写字楼租赁需求保持增长态势。数据显示，虽然2015年第一季度亚太地区有近186万平方米的写字楼竣工，但空置率仍然得到了有效控制，仅上升了0.4个百分点，增至9.9%。在核心市场，写字楼空间需求增长逾20%。其中，保险业租赁活跃，占已签订的租约比例超过40%，而且大部分租约的签订明显呈现出避险买盘的趋势。

新增写字楼出租速度快

“新增甲级写字楼比低档项目的出租速度更快，而且这一趋势日益增强。”高纬环球企业租赁顾问团队中国区执行董事司徒泰山表示，“报告表明，在北京、上海、首尔等门户城市，乃至新加坡的新增写字楼预租率很高，同时中国二线城市的建设热潮使写字楼供应量不断增长。”

报告以东京为例分析指出，日本邮政保险公司将其员工并入到大崎光明塔，这一规模近9.3万平方米的租约的签订标志着该尚未峻工的楼盘已名花有主。租户们选择搬至这些高档写字楼是因为它们可以提供极具竞争力的价格和高效的工作空间，同时有机的增长也是促使租户作出此决定的重要因素。

此外，东南亚地区处于经济一体化的边缘，保险公司普遍看好该新兴地区的发展前景。例如，宏利人寿保险(国际)有限公司向当地星展银行支付16亿美元，达成一项15年的独家协议，为该银行的客户群推销其保险产品，而伯克希尔·哈撒威公司(BerkshireHathaway)的专业保险已获准在新加坡开展业务。

高纬环球亚太区研究部董事总经理齐亚尔西塔(SigridZialcita)表示：“我们从大城市的就业数据看到，进驻写字楼的行业在不断扩大。特别是金融业的租赁水平在升高，而金融业在过去几个季度一直持观望态度。亚太地区科技行业的租赁活动依然非常活跃，比如像苹果和脸谱(Facebook)这样的公司，保持卓越的财务表现使它们获益不少。”

这在澳大利亚尤其明显，该国在矿业潮后根据转变的经济结构进行调整，不以矿业为主要行业的各州对办公空间的需求最为强劲。悉尼的空置率下降，来自金融、科技、商业及专业服务业众多公司的需求是主要驱动因素。在墨尔本，许多租户利用市场疲软时期迁回中央商务区，中央商务区的吸纳量因此得到增长。

租金呈上升趋势

亚太地区2014年第四季度的整体租金仍然呈上升趋势。从租赁角度来看，租用率越高，金融中心越容易获得租赁收益。在东京，优秀项目能够享受租金溢价。此外，香港也是一个例子，中环地区的租金水平在徘徊很长时间后开始有所上升，来自内地各经纪公司的需求是推动因素，它们填补了因某些企业迁至低成本次市场而腾出的空间。

在新兴市场，班加罗尔来自科技行业的需求依然强劲。第一季度，甲骨文公司在印度讷格尔次市场签订了一项规模达3.72万平方米的协议。不过，雅加达火热的建设以及中国与印度的其他二级市场必然使这些市场的可用空间增加，租金水平将得到适度调整。“我们在2015年仍然有一个良好开端，我们对亚太地区的前景仍然表示乐观。总体而言，我们认为宏观经济条件普遍有利于亚太区租赁与投资市场的发展。”齐亚尔西塔表示。