高端养老社区兴起 保单挂钩形式成看点

导读：如何养老是这个时代的热门话题。除了最基础的养老服务外，在养老产业链中，高端养老社区正在兴起。据了解，国内保险公司开发的养老地产主要分为三种类型：一是以郊区社区+养老服务的类型;二是医养结合的类型;三是CCRC模式主导的类型，即持续护理退休社区(ContinueCareofRetirementCommunity)。而用户分类上，大多是在基本养老之上的服务，主要针对中高端、高端用户。

在考虑养老的问题上，高净值人群一般选择保险服务。一份调研报告显示，四分之三的高净值人群为自己和家人购买了保险，平均每年缴纳保费13172元，认购渠道是曾经使用过的保险经纪、朋友和银行客户经理，分别占41%、30%、26%。类别上，健康医疗险、意外险、养老险是最主要的险种。另据了解，现在一些高端养老社区亦成为高净值人群投资的方向之一，高净值人群往往在投资的时候会考虑自己的养老问题，比如投资的养老地产项目便于自己以后居住养老。

养老产业的商业模式

了解高端养老社区的起点，首先是从了解目前养老产业的商业模式开始。目前，受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域，其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。

其中，险资大多采取创新形式的养老项目模式，常与保单进行挂钩。《2014中国养老地产运行报告》显示，2009年，不动产投资大门向保险资金开启，养老养生项目被划入政策鼓励范围，迄今，泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险企已开启了一轮针对传统养老模式的全新挑战。

由于2012年7月下发的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，这类养老项目一般与养老保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。据悉，泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操作都是保险产品挂钩养老社区。

据了解，国内保险公司开发的养老地产主要分为三种类型：一是以郊区社区+养老服务的类型;二是医养结合的类型;三是CCRC模式主导的类型，即持续护理退休社区(ContinueCareofRetirementCommunity)。而用户分类上，大多是在基本养老之上的服务，主要针对中高端、高端用户。

所谓的挂钩养老社区的产品，以最早步入该市场的泰康之家为例，2012年6月，泰康人寿旗下的第一家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区开工，占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米。该社区计划于2015年正式入住。据悉，泰康之家一期可容纳约800户。区别于普通社区，泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施，文化、健身、餐饮、医疗设施一应俱全。社区还规划有约8000平方米、可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务。

此外，养老社区外有6家医疗机构，均可在30分钟内到达。与这一社区挂钩的是泰康保险的“幸福有约终身养老计划”。该计划是一款高端养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为趸缴(一次性付清)和十年期缴两种，消费者可以根据自己的需求，选择在65岁或70岁时开始按月领取年金。和其他养老产品的最大区别在于，跨过这200万的“门槛”，除了获得相应的保障之外，还可以得到入住泰康养老社区的权利。

如何选择养老社区

目前，中国的养老服务产业从开始发展到现在还很短，但已然经过了产业形成期，初步进入产业发展期。市场上关于保单挂钩养老社区类的产品还不是很多，但选择起来仍需注意一些问题。

首先是地域问题，选择好地点是第一步。其次是选择合适的定位产品，比如合众的产品细分可能更多的是在中端，而泰康一类的则定位在高端。举例而言，比如超高净值客户关注的医疗服务中，泰康养老社区配套的产品线，增加了私人医生、24小时咨询和绿色通道等。而泰康提出的针对高净值人群的养老规划及“医养融合”养老理念也让高净值人群动心不已。

不过，保单类产品只是广阔的养老产业链中的一种选择。据相关数据统计，目前已有超过20%的品牌房企试水养老地产，包括万科、中海、保利等房企。在选择空间上，不只是保险的养老社区可以选择，地产公司的养老社区产品亦可以关注。以国内最为经典的三个项目来分析，首家主打高端养老会员的亲和源以会员制为主，东方太阳城以出售为主，而以万科幸福汇为代表的开发商项目部分采取租售并举的方式。而地产商也在不断创新中，以杭州万科良渚文化村为例，即为万科社区商业和社区养老模式的试验田和发源地，主推“邻里式养老”。此外，度假养老、旅游养老以及居家养老等多种方式的养老模式也在不断进阶中。