以房养老保险首单客户：瞄准无子女老人？

导读：作为国内首款以房养老保险产品，该产品于3月25日获得保监会审批通过，在北京、上海、广州和武汉4个试点城市推出。据悉，4月10日，北京、上海、武汉三地4户家庭5位老人正式签订“幸福房来宝”老年人住房反向抵押养老保险产品投保单。如果在随后的核保等环节顺利通过，这些老人将成为国内以房养老保险产品的首批客户。

首批客户：多是无子女老人

按照产品推广思路，将优先考虑孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体。幸福人寿相关负责人告诉记者，首批客户中北京黄女士、康先生以及上海的费先生没有子女，从去年看到以房养老试点的相关新闻就主动联系幸福人寿，并一直密切关注进展，希望尽快投保。而武汉朱先生和太太是有子女的老人，投保得到了儿女的大力支持。

实际上，大城市中这种无子女老人数量不小。尤其是在一些高级知识分子等比较多的高校、研究所，目前已经出现一些老人去世后，房子不知道如何处理的问题。据悉，有的高校在老教授去世后，曾把老人的房子租给年轻教师;也有学校后勤集体管理租售的。以房养老对这些老人来说，应该是比较理想的选择。这种方式可以使其提前变现房屋的价值，在生前就可享受到本应得到的那份权益。

还有的老人，有自己的子女，但子女也没有要小孩。这个群体可能人数少点，也可以作为保险公司以房养老的重点客户。采用这种方式，可以减轻子女的负担。

保险公司不获得房屋增值收益

作为国内首款以房养老保险产品，该产品于3月25日获得保监会审批通过，在北京、上海、广州和武汉4个试点城市推出。

幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品”为非参与型，在领取的养老金里已考虑房屋预期增值收益。对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内。幸福人寿不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值增长全部归属于投保人。但公司承担房价下跌和长寿给付风险，即在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响，公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。

其他失败的模式

实际上，推出该产品的幸福人寿早在2007年就试水过这种倒按揭模式。其他曾试验过的模式有下列几种。

南京的“租售换养”。这种模式规定，凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，并且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可人住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。该模式的典型特征便是“租售换养”。

上海的售后返租。2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。该模式主要通过上海市公积金管理中心建立房屋产权交易市场以及相应的房屋租赁机制，具体实施办法为:65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款;然后，借助相应的房屋租赁机制，上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租。

北京养老房屋银行。2007年10月，北京的“养老房屋银行”模式推出。在这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向北京寿山福海国际养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基房地产经纪公司，然后由中大恒基免费代替该老年人将已交付的住房外出租，以赚取租金。取得的租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老年人自行安排处理，该种模式下老人始终拥有房屋的产权。