险企投资境外房地产小心翼翼

　　导读：保险资金境外投资在2014年三季度达到年内新高。近期对境外投资审批松绑的政策，又为其运用带来机遇。而在境外房地产投资方面，保险公司出手依然谨慎。

　　保险公司人士表示，房地产资产由于具有相对稳定的租金收益，与其他资产类别的相关性低、抗通胀等特性，是保险资金战略资产配置的重要资产类别之一。目前市场流动性充裕、融资环境宽松，发达国家门户城市核心物业的资产估值和价格都处于高位，投资核心物业要谨慎选择。委托投资与直接投资相结合或成为未来保险机构投资海外不动产的选项之一。

　　慎投境外房地产

　　笔者获得的最新数据显示，截至2014年9月末，中国保险资金境外投资余额达152.82亿美元，较年初增加近14亿美元。在2014年险资境外投资增速上，三季度增速达8.3%，高于二季度增速0.06%和一季度增速1.54%。

　　而近期的政策正在为保险资金境外投资提供新机遇。10月初国务院常务会议在促进有效投资和创业方面提出，除少数另有规定外，境外投资项目一律取消核准。保险公司人士认为，保险资金境外投资的核准取消或仍需一个过程，如果松绑到位，将为保险资金运用带来巨大机遇。

　　保监会相关人士表示，2014年下半年，保险资金在境外投资方面的配置涨幅明显，为近年来较高值。公开市场权益类产品、外国公司债券已经分别成为保险资金境外投资股市、债市中的重要部分。

　　而在境外房地产投资方面，保险公司出手谨慎。知情人士称，已有的三个案例中，中国平安、中国人寿和安邦保险在确认收购之前，都进行了接近一年或更长时间的尽职调查等相关工作，谨慎研判收购可行性。笔者询问的多位保险机构人士都表示，对于海外房地产标的的选择正在进行，但目前无法确定最终能否完成收购。

　　委投直投或成选项

　　除了股市、债市投资之外，海外房地产投资已成为多家保险机构加大国际化配置的渠道之一。一位大型保险集团投资部门负责人表示，房地产资产由于具有相对稳定的租金收益，与其他资产类别的相关性低、抗通胀等特性，是保险资金战略资产配置的重要资产类别之一，而其投资周期通常要作5到10年甚至更长时间的考量。

　　笔者了解到，除目前已经公开的中国平安、中国人寿和安邦保险参与投资海外房地产投资外，多家保险公司也在考察此类项目，但在标的选择方面普遍谨慎。上海（楼盘）一家保险公司的投资经理表示，多重影响保险公司海外不动产投资的因素中，税务问题尤为复杂，如何通过不同的筹划方案妥善调整合规的税务架构，是保险机构要面对的重要课题。

　　前述投资部门负责人认为，在战术配置层面，房地产的中期预期收益要根据未来的宏观经济环境和目前市场估值水平对长期预期收益做合理调整；战术层面则可利用地域、子资产类别、资金结构等投资策略争取获得超额收益。目前市场流动性充裕、融资环境宽松，发达国家门户城市核心物业的资产估值和价格都处于高位，投资核心物业要谨慎选择。保险机构可关注具有更高相对投资价值的区域和策略。而在风险控制方面，应关注所投区域的经济基本面，以及汇率、利率，特别是未来利率上涨对资产价格的影响。

　　委托投资与直接投资相结合或成为未来保险机构投资海外不动产的选项之一。该人士表示，中国保险公司可结合各自的内部资源配备、投资标的特性、投后管理所需资源综合考量，选择合适的投资模式。