房产降价险曝漏洞 卖保险还是卖房子

导读：专业人士认为，房价是否下降缺乏客观评价标准，贷款购房房产估值难以确定，或是其两大漏洞。

买了房子万一价格下降怎么办？在当前房价走势扑朔迷离之际，购房者的这一担心更加强烈。而昨日，珠江地产旗下某楼盘推出房产“降价险”，买的房子如果降价了，保险公司来赔付。这种前所未有的促销方式到底能不能给购房者实惠？又是否具有实操性？接受《证券日报》记者采访的人士认为，这一促销方式的噱头成分大，实际操作很难。

房产“降价险”到底是个什么险?据了解，如果购房者选择“降价险”的方式购买该楼盘，只需花九成房款即可买房，其余10%的房款作为保证金由客户保留。到约定的交房时间前4个月(2015年6月底)，如房价没降，购房者再向开发商交付10%的保证金，如果降价了，则由珠江人寿代客户向开发商支付余款，无需客户缴纳保证金。同时，判定房产降价的标准是以交房前4个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比。

记者随机采访了几位北京市民，他们的第一反应是开发商做促销，但同时也觉得这种办法似乎很好。“买房之后再也不用担心降价了。”李女士表示。中山大学风险管理与保险学系主任申曙光、中原地产首席分析师张大伟也表达了类似观点，他们认为，这更多地是开发商希望通过房产“降价险”来给购房者传递信心，从而促成购房行为。

今年以来，房地产到底是向左走还是向右走再一次成为焦点话题。而部分地方房产的降价使得购房者信心不足，只观望不出手。张大伟认为，这种价格保险肯定会打消部分购房者的疑虑，将在一定程度上促进楼盘销售。

据了解，上述楼盘的房产“降价险”是与珠江人寿合作推出的，而珠江地产与珠江人寿同属广东珠江投资控股集团有限公司。有业内人士分析，这种渊源才使得珠江地产推出房产“降价险”成为可能，而如果换做两家没有“亲戚”关系的地产商和保险公司，恐怕难得有保险公司敢推出这样的保险。

卖保险还是促销房子？

尽管开发商推出房产“降价险”一方面证明了自己的资金实力，另一方面表达了自己对楼市的信心，但张大伟认为，这种促销模式很不妥当，无论是从保险设计还是从银行贷款的角度来看，其实操性都有待验证。

首先，从保险的角度来看。由于其出险与否的标准是交房前4个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比，那么就存在赔付与否的决定权在开发商手上的问题。开发商可以选择本期房源交房前不降价或者封盘的方式避免保险的赔付，等过了保险期限之后再采取新盘定价策略。这就是出险与否的评判标准不客观，尽管房价决定权在开发商手上，保险赔付由保险公司承担，但由于二者的亲戚关系就使得该保险难以避嫌。“如果以第三方权威机构公布的该区域楼盘市场价格作为出险标准，或许将更客观一些。”张大伟认为。

同时，从银行贷款的角度来看，房产“降价险”也难具有实操性。对于普通购房者来说，很少有人能一次性付全款买房，大多需要通过银行按揭贷款来购房，张大伟表示，在贷款时涉及到房屋的评估值按房款90%计算还是按100%计算的问题，如果按90%计算，购房者必须多缴纳首付款，而按照100%计算则不符合法律规定。

另外，从该楼盘所在区域看，人们能接受的房价就是在现有价格基础上下降10%-15%。因此，业内人士认为，让购房者自留10%的保证金基本可以理解为一种新式促销手段。

房价下跌开发商负责？

张大伟强调说，珠江地产推出房产“降价险”的行为是通过保险的方式固化房价只涨不跌的观念，给人传递一种房价降了开发商负责任的信号，从而促成购房行为。“住房是商品，价格波动很正常，如果通过保险直接针对某一时点的住房价格进行保障，与市场经济相违背。”张大伟表示。据记者了解，目前针对价格的保险产品大多为指数型保险，并且出险与否的标准来自第三方标准。

日前，保监会发布通知指出，为加强偿付能力监管，防范房地产投资风险，保监会决定对保险公司的投资性房地产的评估增值进行清理和规范，要求各保险公司应暂停执行投资性房地产公允价值计量政策。业内人士认为，这与当前房地产市场走势不清有很大关系，在房价上行阶段，险企采用投资性房地产公允价值计量方式风险较小，而一旦进入下行通道风险就将急增。