保监会清理规范保险公司投资性房地产估值

导读：作为风险防范的“牛鼻子”，偿付能力充足率是近年来保险监管的核心。而每季末的偿付能力指标，也成了各保险公司能否继续开展承保及投资业务、开设分支机构的重要标尺。于此巧借不动产再评估、甚至滥用公允价值计量的方式，以达到提升偿付能力充足率的目的，就成了一些保险公司正大玩特玩的“会计游戏”。一个地产项目成本1亿元，保险公司每隔一段时间就对这个项目进行再评估，可能会评估到2亿元、3亿元甚至更高。这纸面上的财富，掩盖了保险公司实际资产水平，一旦不动产进入下行通道，“泡沫”就势必会破裂。

估值虚增风险明显

6月5日，保监会网站发布了《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》，就开展清理规范相关评估增值工作作出说明，公开了此次清理规范的范围。紧接着6月6日下午，保监会在其官网上发出今年的第8号监管函，曝光正德人寿通过“政府补贴资金”和“其他应收款”项目虚增实际资本的行为。

正德人寿报送的2014年一季度末的偿付能力充足率为182.7%，在保费收入仍处于高速增长，且没有出现股东增资等情况下，偿付能力反而较2013年底大幅提升近30个百分点，必然会引发监管层的特别关注。

另外，记者梳理年报统计发现，截至目前，所有险企中有33家公司有投资性房地产行为，其中15家采用“公允价值法”，包括12家寿险和3家财险。在12家采用“公允价值法”的寿险公司中估值增长比例最高的是正德人寿。从2013年报看，正德人寿去年以11.2亿元的成本投资房地产，年底估值已增值到20亿元。而按照今年最新上报的财报，正德人寿对这项投资的估值又增长到了28亿元，一年之内翻了1.5倍。

相比之下，另一家总部由北京搬到深圳（楼盘）的财险公司更引人关注。这家注册资本90亿元的公司2011年购得北京CBD的两个地块，购地成本为61.1亿元。到2013年这笔投资已由无形资产转为投资性房地产科目，运用公允价值法计量变成157.3亿元,增值96亿元。“这家公司的利润估值已占到15家公司总估值增长利润的1/5。”有知情人士向《中国联合商报》透露，“按照保监会今年最新统计，行业里15家拥有投资性房地产的公司总成本接近250亿元，采用公允价值法估值目前已近500亿元，平均翻一倍。你会看到一些公司每个季度报上来的投资性房地产估值都在增高，特征非常明显。”据记者了解，此次重点排查中，生命人寿等公司的房地产投资估值也已在关注之内。

评估标准和资质仍是难题

此次，保监会《通知》表示，将对保险公司报送的投资性房地产逐项审核，对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，将责令保险公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯重述。

本次清理范围包括两类，一是保险公司以物权方式直接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。二是保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。

一位保险公司首席财务官告诉记者，根据新会计准则，对于投资性房地产的计量方式，保险公司可以在成本计量和公允价值计量两者中选其一，而一旦选择了后者，就不能再更改为前者。选择公允价值计量方式，在国际保险业是趋势所向。目前，采用公允价值法计量的寿险公司除正德人寿外，还包括生命人寿、泰康人寿、合众人寿和华夏人寿等。

但现在问题的关键在于采用公允价值法评估标准难以界定和核实，而监管的难点出现在对第三方评估机构的资质和公信力了解有限，难以指定。保险公司可以通过“操控”估值利润来提高其偿付能力。而偿付能力，是监管审批新业务、许可新设分支机构等行政行为的重要参考指标。房地产一旦进入下行通道，这些虚增的泡沫风险就会暴露。

据记者了解，保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，并处于公开征求意见阶段。在新的认可标准发布实施和本次清理工作完成前，各保险公司暂停执行投资性房地产公允价值计量政策。通知规定，已经采用公允价值计量的投资性房地产，以2014年3月31日账面余额为基准，不得再确认新的评估增值。采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。