险资进军养老地产 诸多难题亟待破解

【编者按】近期，房地产行业与保险机构之间发生“亲密接触”，有关保险资金将发力养老地产的声音受到行业内外关注。房地产的金融属性进一步凸显，或许保险资金与房地产业的故事才刚刚开始。然而，险资进军养老地产还有诸多难题亟待破解。

养老地产合作或成方向

近期金地集团、金融街等房地产上市公司被保险机构举牌引发广泛关注，实际上，保险公司与房地产公司的“亲密接触”此前已有案例。中国人寿与远洋地产在养老地产方面的合作，今后或许会被再次复制。

2013年9月，中国人寿发布公告称，公司与远洋地产控股有限公司签署认购协议，其将以每股4.74港元的价格认购远洋地产非公开发行的6.36亿股份，约占远洋地产总股本的8.88%，注资将超30亿港元。上述认购完成后，其将持有远洋地产股票20.9亿股，约占远洋地产已发行股份的29%。2010年初，中国人寿就已经成为远洋地产的第一大股东。

当时有分析人士表示，保险资金在政策允许的范围之下，可以在一些养老不动产上进行运作，积累经验，养老不动产的开发运作和住宅开发有相似之处，等到时机成熟便可直接进入住宅领域。值得注意的是，另一家保险机构泰康人寿把“进入养老产业，投资设立养老院”作为公司三大发展战略之一。如今，远洋地产在养老领域已经小有成绩。

“险资的入股可能为房地产企业带来更多资源，未来养老地产的发展也有较大空间，总体而言，险资入股房地产公司对于房地产公司不算坏事”，深圳一家券商的房地产分析师表示。

诸多难题尚待破解

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从操作层面来讲，由于真正做养老地产项目的房企少之又少，能够做盈利的也不多，尽管表面上养老地产市场的蛋糕十分诱人，但现阶段能够带来实际效益并不容易。

张宏伟称，目前进入的开发商还不是很多，但是多数开发企业都开始以较小规模养老地产项目进行“试水”，以此来探索养老地产的盈利模式，建立以公司特有的资源为基础的养老地产操作方式。

从现实角度来讲，现阶段众多房企开始尝试推养老地产项目，更多的则是通过养老项目获得土地资源，进行养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，养老地产只不过是现在企业比较好的一个拿地模式。

破解目前养老地产的难题还需要土地和税收政策的配套。当前开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质。因此要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。由于土地价格往往和市场价格看齐，可以说土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的重要原因之一；另外，养老地产配套、及其附属设施也需要政府在税费上给予部分或全部减免，这样一来作为长期性的经营性项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。从“软件”角度来讲，还没有办法维持一个养老地产项目赢得市场的普遍认可的运营标准和体系。

“仍然还处于黎明前的黑暗，谁进去的早，谁就是先驱，而不是先导。”张宏伟说。