泼向养老地产的一盆冷水：税收优惠和补贴都没份儿

【编者按】自保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》以来，国内巨大的养老市场缺口，刺激险资纷纷加码养老地产。然而，百姓不认可、客户定位不精准、价格虚高、服务体系不健全盈利模式不清晰等问题凸显。在险企翘首以盼政策扶持和优惠的同时，民政部门却与其“划清界限”，这无疑给险企的圈地热泼了一盆冷水，保险公司的养老社区之路该如何迈进呢?

在冯小刚拍摄的电影《私人订制》中，葛优饰演的养老地产投资商为取得廉价的黄金地段地皮等政策扶持，花重金向范伟饰演的地方官员行贿的情节让人记忆犹新。

这虽是电影情节，但政策扶持是各大险企投资养老地产盈利与否的重要因素之一，也并不是新闻。然而，近期民政部门的表态，无疑给险企的“圈地热”泼了一盆冷水。

民政部副部长窦玉沛近日表示，不会将养老地产纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。养老地产如同“无人认领的孩子”。

去年9月，国务院下发的《关于加快发展养老服务业的意见》指出，在养老服务事业和产业投融资、用地、津补贴、税收减免等方面出台一系列政策，扶持养老产业发展。

但是，按照近期民政部门的表态，险企圈地建设养老社区或将被排除在此政策红利之外。此外，自去年以来，北京、上海等地出台的养老服务高额度床位补贴政策，也可能与险企无缘。

北京市民政部社会福利处相关人员介绍，涉及养老产业的补贴措施和优惠政策已经在官网详细公布，记者在最新公布的床位补贴公示单上并没有找到险企在北京开发的养老社区的床位补贴信息。同时，记者在公示单上也没有看到某房地产商开发的养老社区。列入名单的主要为经过北京市各民政部审批的社会办养老机构，此外也有部分医院被列入补贴计划。

对养老地产的定性

近年来，由于养老服务的需求巨大和养老市场的广阔前景，中国人寿、新华保险、泰康人寿、合众人寿等险企纷纷跑马圈地，以期占得市场先机。

但养老地产到底归属于养老产业还是房地产产业，似乎一直没有一个明确的定论，而近期民政部门的这一表态，无疑对热衷以养老名义圈地的险企、房企而言是个“噩耗”。

窦玉沛表示，养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业是面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件条件和护理人员等软件方面都有相关要求，而养老地产不能满足相关条件。

此外，对于“养老机构”与“养老地产”两个不同的概念，早在去年12月份，民政部部长李国立就指出，养老机构是指“为老年人提供集中居住和照料服务的机构”的定义，不能将养老地产纳入养老机构设立许可和管理的范围。养老地产与养老机构在形态、管理和服务上有诸多不同，实行不同的管理主体和管理方式。

李国立表示，目前各机构开发的养老地产有以下几大特点：一是养老地产的房屋基本上都是居家式的，结构与一般居民住房一样，分为大、中、小等不同户型，房屋建筑设计、设施设备、服务内容等与养老机构相关规范和技术标准有区别。二是养老地产的房屋居住对象包括老年人但不仅限于老年人，其他家庭成员或者亲属也可以24小时与老年人共同居住和生活。三是养老地产基本上都是实行老年人自我服务或者家庭成员提供服务，没有专职队伍为其提供专业化服务。四是养老地产基本上每个房屋都有产权，是带产权出售给老年人及其他家庭成员或者亲属的。即使没有出售产权，但实行以租代售、出租长期使用权等形式，一次性收取老年人长期直至相当于住房50-70年产权的租金，也属于养老地产。

税收优惠落空

根据统计，目前在北京、上海等地出台的养老补贴对象都为“养老机构”。对养老地产的定性将直接影响民政部门对险企开发的养老地产的补贴与否。

前不久，从北京市民政局了解到，对社会资本新建、扩建的养老机构，政府对每张床位的补贴将由原来8000-16000元的市级支持提高到2万元-2.5万元，区级还要按照1: 1的比例配套支持。两项补贴相加，一张床位的建设补贴最高可达5万元。按照此项措施推算，北京地区目前两家险企：泰康人寿和新华保险或可补贴超3亿元。

但是按照新规定，上述两家险企与此补助无缘。记者在北京市民政局网站公布的“北京市床位补贴公示”上看到，两险企的养老地产项目都不在补贴公示之列。

去年7月底，中国太平集团在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。目前，上海市对每张新增养老床位的基本补贴是1万元—其中市级财政补贴5000元，区(县)级财政配套5000元。按照民政部门最新的划分，中国太平养老社区未来的补贴同样将会落空。

此外，据了解，目前安徽、大连、陕西、江苏等地民政部门在去年年末，为了鼓励民办养老机构，普遍上调了养老机构床位补助金额，而在这些补助措施的文件中，补助对象则是“养老机构”。

公建民营限制险企圈地

某地产人士分析，目前针对险企开发养老地产的土地政策主要是两类，第一类是“招拍挂”，这类土地如果用以建养老地产，用地成本比较高。第二类是“划拨”，主要是政府部门给予扶持的养老院，也就是民政部门所谓的“养老机构”。

据了解，如果企业和政府合作，用划拨土地建设养老地产，则会面临土地开发融资受限的问题，如土地不能抵押贷款。而包括中国人寿、合众人寿、泰康人寿、中国太平等在内的险企多采用招拍挂方式获得土地，开发养老地产。

此外，民政部近日发出通知，要求公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，鼓励社会力量运营。通过运营补贴、购买服务等方式，支持公建民营机构发展。有条件的地方，可以积极稳妥地把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成企业。

上述地产人士分析，从各种迹象来看，政府主导养老产业的趋势在加强。一方面，近期民政部门要求新建机构应当逐步通过公建民营等方式，鼓励社会力量运营，确实有利于养老机构市场化经营，但“公建”实际就是某个养老项目由国家建设基础设施(包括购地)，由民间资本经营。“公建”将从源头上抑制保险公司、房地产商等借养老噱头圈地的冲动。另一方面，民政部门对近期养老地产的“归类”，将保险公司等主体开发的养老地产被排除在“养老机构”之外。失去了此前预想的政策优惠和补贴，养老地产本来就模糊不清的盈利模式或将更显山重水复。

从近期地方民政部门出台的政策来看，广东、北京、上海等民政部门相继出台各种养老机构条例，增加公办养老机构床位，与保险公司的养老社区形成竞争态势。

昨日通过的《上海市养老机构条例》显示，上海市将新增5000张养老床位，为29万老年人提供社区居家养老服务，新建20家老年人日间服务中心，新设40个社区老年人助餐服务点，为15万名高龄独居老年人提供家庭互助服务，新建、改建300家老年活动室;并开展“老年宜居社区”建设，建立科技助老信息平台。