保险资金涌入圈地 养老地产水有多深
困境：拿地难 经营难
尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通，但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题：拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来，国内还没有一家养老地产的运作是成功的。
土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。
现实的情况是，城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。
除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。
远洋地产养老业务发展中心营销负责人表示，养老地产是一个涉及到较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保留。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。
在黎庆文看来，房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势，但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。
有地产商宣称已通过养老地产赢利，王晨指出，这些利润不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，开发商通过这些利润来补充、支援养老项目，从而总体上实现项目的利润平衡或盈利。
“就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。”有业内人士指出。
出路：重视服务来增值
对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更没有明确的界定。在开发商看来，按照商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，养老地产就是用来养老的地产，包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。但在王晨看来，这个被创造出来的名词首先应当是老年人能享受到的服务，其次是投资或购买养老地产所能获得的财务安排和回报，最后才是地产的概念。他认为，现在所有的养老地产都无法解决这个问题，养老服务和地产两者应该结合来做，应当是一个产业的运营模式。
已步入不惑之年的北京市公务员张先生表示，他们这一代人指望下一代为自己养老不现实，因为下一代几乎都是独生子女，至少有四个老人要养。他对自己的养老规划就是，将来在市内比较中心的小区买一套不大的老房子来住，余钱存放在银行。他说，如果有开发商向他推荐郊区的养老社区，他会觉得太偏远，离儿女太远不方便，自己有医疗保险，也不在乎他们完善的医疗设施，更不会考虑投资开发商的养老房产能获得多少回报。未来，像张先生这样步入养老的一代人正是养老地产的主力客户，如何做才能吸引更多的人来投资养老地产更是开发商从现在开始要考虑的。
中国房地产业协会名誉会长、原建设部副部长宋春华介绍，根据年龄和自理能力，老年人自己打理、需要帮助、依靠护理是养老的三种类型需求。对此，聂梅生表示，作为养老地产起码有四个属性，各个属性在不同的养老项目中不一样，也并不等同。聂梅生表示，首先养老地产有住宅属性、普通商业地产属性、医疗保健甚至旅游这样特种地产的属性，业内统称地产属性；第二，它还有增值的金融属性；第三是服务属性，能不能赚钱和成功主要在于服务属性和金融属性，要服务于核心的需求和增值的需求；最后是人文属性，老人更注重属地性和文化。
武汉大学社会学家周运清教授则指出，当前中国进入老龄化社会，老年人成为商家的主攻目标本无可厚非，但养老是一个复杂的社会化问题，现在养老却成为商家新的消费噱头，商家仅仅作为养老产品的供给者，离真正的养老服务供给者相去甚远。
要做好养老地产，商家不能仅仅盯着老人的荷包，在追求经济利益时更应注重社会效应，真正从老年人的角度出发，形成科学合理、可持续的养老产业，才能真正达到双赢。
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