保险企业加码养老地产 政策走向未定破土难破局

　　【编者按】随着我国老龄社会的到来，“银发经济”吸引着各路资金。今年以来，太平人寿、中国人寿、泰康人寿等多家保险企业高调“加码”养老地产，一批项目先后破土动工。

　　百舸争流

　　今年6月，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区破土动工；7月，中国太平集团宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区；8月，中国人寿透露其已取得不动产投资牌照，欲进军房地产行业，业内猜测，养老地产将是其“首发站”。

　　此外，去年11月，国寿(廊坊)生态健康城正式开工建设。中国人寿董事长杨超曾透露，这个项目土地超万亩，总投资额约100亿元，公司还将在海南布点养老地产项目。由险资主导的养老地产项目近期扎堆开工，并非偶然。全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波认为，随着越来越多的保险企业获得不动产投资“牌照”，“百舸争流”的局面已经形成。

　　中央财经大学保险学院院长郝演苏认为，中国养老市场的商机巨大，受调控政策影响，险资的投资欲望被压抑；只要政策稍见松动，必有更大的动作。据国家老龄办的数据，目前我国养老服务市场需求在3万亿元以上。一个潜力极大的新兴产业正在形成。

　　涉水过河

　　对于险资投资不动产的准入，我国实行严格的牌照制。截至目前，仅有中国太保、太平人寿、泰康人寿等少数几家保险企业获批。

　　7月，保监会发布了《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，该新政明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目，而且必须以合作的形式进行不动产的开发建设。8月30日，北京市国土资源局传出消息称，从明年起养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。据称会根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。北京太阳城集团董事长朱凤泊在微博中表示，这是“政策利好”。但业内存疑，如果养老用地实行“招拍挂”制度，有可能推高地价，土地成本大幅提升，必将削弱资本的投资热情。

　　郝演苏认为，该项土地新政落地情况有待观察，要被称为“利好”，至少应该在土地出让金减免、税收让利、地块位置优化等方面有突破。虽然近期各大险企动作频频，但从政策层面来说，险资都在“涉水过河”。调控政策的走向未定，不少项目虽然破土动工，但言“破局”尚早。

　　市场博弈

　　保险资金投资不动产的限制进一步放宽，业内估算，释放的资金将达2.03万亿元。郝演苏认为，能够进入养老地产的资金上限为5000亿元

　　朱凌波认为，受保险产品的销售时间、给付周期等因素影响，险资倾向于长期的、安全的投资方式，对回报率的要求不高，而这与养老地产的投资模式相匹配。“参照国际经验，养老地产的投资回报率在4%-6%之间。郝演苏认为，商业资本做的养老地产项目都“离民生太远”，这是投资方和政策“博弈”的关键因素。据了解，泰康人寿曾经尝试在广东省落地项目，但因“惠民面太窄”而未获得政府支持。

　　尽管政策走向仍然“摸不透”，但也难挡各路资本的热情。除险资之外，房企开发商、民间资本、外资等多路资本也已经多点布局。朱凌波认为，从民生的角度来讲，养老地产丰富了养老产业的业态，应在金融、土地、税收等方面获得政策支持。同时，相关政策要制度化、系统化。