未婚女白领月入3万 如何理财购百万自住房

   【编者按】未婚女性，年收入40万，计划购置一套升值潜力大的自住房产约100万元，首付30万元。该如何理财，希望专家分析一下。

    基本情况

    28岁，女(姓范)，未婚，月收入：3万元，年收入40万元。

　　资产：50万元用于投资(不确定收益)，10万元股票投资(亏损15%)，30万元流动资金。

　　负债：房贷48万元(非本人名下)。

　　每月支出：房租2500元，月供3800元，孝敬父母1000元，保险500元，服饰化妆1000元，交际出行消费2500元。

　　理财目标

　　计划购置一套升值潜力大的自住房产约100万元，首付30万元。

　　卖掉现有房屋买潜力大房产

　　范女士计划购置一套升值潜力大的自住房产约100万元，首付30万元。由于是范女士名下第一套房产，按照北京市现在的房贷政策，首套房贷款利率最低可以享受8.5折利率。如采用30年等额还款，月供为4004.22元，如采用20年等额还款，月供为4841.94元。

　　就目前的状况来看，范女士资产存在重复支出。首先，就每月支出方面来看，范女士每月支付房租2500元，月供3800元，两者属于同一效用项下重复支出。其次，范女士负债房贷48万元，租住房一套，并且计划购置房产一套，三者亦属于重复支出。

　　改善方案一：继续租住房屋并将现有房屋出租，或者退掉租住的房屋搬到现有房屋中居住。范女士目前租住房屋，支付租房费用的同时支付月供，这样不光造成房屋空置、资源的浪费，范女士亦需要每月支付更多的费用。如采纳改善方案，范女士可以每月节省出三四千元，基本可以覆盖新购置房屋的月供，一举多得。

　　改善方案二：出售现有贷款房屋，购置优质房产。范女士负债房贷48万元，并且计划购置一套升值潜力大的自住房产。就收支情况来看，范女士每月的收入3万元，每月支出大概为11300元，每月结余18700元。范女士现阶段月供3800元，如果再次购置房屋，则下一套房屋的月供势必将占用范女士每月结余的部分，减缓资本积累的速度。由于房产投资具有占用资金大、变现困难、受政策影响性强的特点，在目前房产调控的大背景下，难以出现几年前快速的上涨行情，投资回报率明显下降。因此，范女士可以考虑出售负债房贷房屋，用出售房屋资金购置更具投资潜力的房产。

　　理财目标

　　想分散投资(保本稳收益+股票型基金定投+保险分红型加强)，这部分不懂分配，请给予建议。

　　50万分散投资 结余做定投

　　经过以上购房购车计划的实现，下面让我们来重新梳理一下范女士的资金状况。范女士目前资产为50万元投资(不确定收益)，10万元股票投资(亏损15%)。范女士理财目标为分散投资(保本稳收益+股票型基金定投+保险分红型加强)。

　　根据范女士稳健的投资风格，暂时将范女士风险承受能力假定为稳健型。根据这一风险属性，比较理想的资金占比为：流动资金占10%，约为6万元，固定收益类产品占60%，约为36万元，基金及权益类产品占30%，约为18万元。

　　通过回测过去6年的市场行情，这样的配置比例将给范女士带来的整体资金预期收益率为7.26%，预期概率为超过50%，最低可能受益为-6.79%，这样的比率低于5%。

　　因此可将50万元投资(不确定收益)取出，分配6万元左右作为流动资金使用，分配36万元投资到固定收益类产品中(比如银行理财、分红保险、保本基金、养老保险等)，分配8万元投资到权益类产品中(比如开放式基金、黄金、股票等)。另外，将每月净结余部分进行分配，30%定投基金，约合5000元，剩余11000元可以暂时储蓄。

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