保险信托跃跃欲试 争食保障性房蛋糕

    保障房无疑是今年最火的热门词，面对年内1000万套、高达1.4万亿的保障房投资蛋糕，旧债未偿新需又至的地方融资平台，显示出心有余而力不足的疲态；面对嗷嗷待哺的地方政府，市场与银行已经陷入纠结情绪。在此背景下，保险公司、信托公司、PE(风险投资)各路资金均跃跃欲试，试图“掘金”保障房。

　　各路资金汹涌而至

　　“十二五”开局之年，国务院向各地分配了总计1000万套保障房建设的硬指标，这意味着大约1.3万亿~1.4万亿元的投资。依照住建部的账单，其中8000多亿元通过社会机构、保障对象以及企业投入筹集，5000多亿元由中央、省级政府以及市县政府通过各种渠道筹集。

　　由于险资直接投资比例尚未用足，摆在保险资金面前的1000万套保障房建设，就像是分外诱人的“香饽饽”。在“两会”上，保险业代表希望尽快出台保险资金参与保障房投资及管理的相关细则。而在昨日，中国平安董事长马明哲再次在公开场合表示，现行政策只允许保险资金投资商业住宅，而保障性住房属于住宅范畴，希望保险资金能够参与投资经济适用房等保障性住房的建设。在首单保障房投资花落太保之后，有消息称，中国人寿目前与北京、重庆等地签订了投资保障房的合作意向。

　　来自国有大行的消息表明，在信贷额度紧缩背景下，尽管多数商业银行并未高调表示出对保障房项目的热忱，但银行也在通过与信托、PE开展多种合作模式介入该领域。

　　不仅仅是商业银行和保险公司，信托公司、PE也均跃跃欲试。从全国社保基金理事会于2月26日为南京保障房建设提供30亿元信托贷款开始，信托公司介入保障房的模式日渐清晰。中诚信托一位高层表示，目前信托业三分之二的利润来自于房地产信托产品的贡献，信托公司不愿放弃这个良机。

　　国内首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金，近日浮出水面。3月22日，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东公开表示，旗下建银精瑞公租房建设投资基金年内即将成行，该基金拟设期限为7年，首期计划募集资金规模为100亿人民币，并有望三年内做到500亿规模。这一基金预期投资回报率在5%~12%，在业界看来略微偏高。李晓东表示，为实现投资回报，“银行、PE、信托比较看重保障房项目中收益相对较高的经济适用房、两限房及棚户区改造项目”。

    此前公租房被商业银行普遍视为无利可图的项目，这块“鸡肋”为何现在又成为了香饽饽？对此，某国有大行业务部人士告诉记者，由于保障房土地成本便宜，建设和安居成本又固定，消费群体庞大，“收益是可以预见的”。

　　有私募人士直言，“PE以保障房项目找银行，通过几率很高”。而另一方面，保障房建设投资基金5%~12%或者更高的投资回报率，取决于项目取得成本和退出方式的选择，包括政府回购和市场出售等变现退出方式，以及REITs(房地产信托基金)或直接上市等资本市场退出方式。然而，对于投资周期比较短的中小型私募股权投资基金而言，通过资本市场退出的方式来套现显然并不现实。也就是说，目前PE公司广泛介入的房地产开发项目，退出机制上一般采取大股东回购，或在市场转让也比信托公司此前流行的固定资产抵押方便很多。

　　房地产信托产品为了保证吸引到更多资金，很多地产项目，将保障房与普通住宅、商业地产开发捆绑到一起销售，其中保障房项目比例在40%~60%，“保障房收益较低，但配套的周边商业地产开发，也足以保障一个相当可观的回报率。”