险资投资不动产细则将出台 险资蓄势待发

　　“由太保集团、泰康人寿、中华企业三家机构组成的联合竞标体虽然未能成功竞得外滩国际金融服务中心用地,但在险资即将开闸投资不动产的情况下,这不啻是一次有益的尝试。”上海一家保险资产管理公司负责人如是分析。

　　2月1日下午,本报记者获悉,地处黄金地段的上海外滩国际金融服务中心地块正式招标,由中华企业和中国太保旗下中国太平洋人寿、泰康人寿三家机构作为联合竞标体,参与竞拍,该地块价值约百亿人民币。而其余三个竞标体分别为上海新黄浦集团、复地集团联合体以及上海证大置业。

　　记者了解到,经过近半日的竞拍,该地块最终由独立竞标体上海证大置业以92.2亿元拍得。而作为联合竞标体的太保、泰康与中华企业其投标额也高达90亿元,三家的投标额占比分别为35%、35%和30%,两家保险公司动用的保险资金为58.5亿元。

　　“保险资金进军不动产领域由来已久,包括平安、国寿、人保等均通过不同方式入主高端商务写字楼投资,应该说太保和泰康组成的联合体参与竞拍外滩地块,并不让外界诧异,已经成功在香港上市的太保集团,目前正集聚着大量的资金,投资不动产可能只是它上市后的一个小动作,此前太保对于不动产领域的投资并不多,未来一旦放开保险资金对这一领域的投资,太保的动作可能会更大。”2月3日,一位熟悉太保的内部人士评价称。

　　谨慎的竞标

　　在外界看来,太保和泰康的竞标仍然显得有些谨慎。

　　据上海市规划和国土资源管理局网站显示,上海外滩国际金融服务中心地块面积为45471.9平方米,为商业金融、文化和办公综合用地,地上核定建筑面积不大于27万平方米,地下约10万平方米。地上建筑中办公建筑面积不小于70%,建筑高度不超过180米。

　　“作为总部在上海的保险集团,太保不应错过机会。”上述人士表示。不过,他也称,今年保险资金投资不动产领域的具体细则会很快出来,上海将建设国际金融中心,作为金融贸易区的地块具有稳健增值和抵抗风险的作用,对太保而言,机会还有很多。

　　对太保和泰康参与竞标的行为,也有媒体质疑是否有高位接盘的风险。对此,上海财经大学保险系一位教授称,保险资金参与不动产投资,其实在去年10月1日起施行的新《保险法》已经有明确规定,允许保险资金投资不动产,只是具体的细则尚未出来,根据保监会要求,保险机构投资不动产,是允许其购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等,以获取稳定的租金收入,那么从这次竞标对象外滩国际金融服务中心地块的功能可以看出,是完全符合要求的,这和开发商投资商住地产完全不同。

　　“事实上,也能看出,无论是太保还是泰康,已经将竞拍成功后的风险也充分考虑进去,在组成的联合竞标体中,保险公司占两家,可以化解保险资金单一所承受的风险,每家30亿左右,其风险值并不大,而且还有房地产企业参与,可以考虑到未来的建设、开发甚至维护等。”2月4日,泰康人寿一位匿名人士告诉本报记者。

　　不过,也有人士指出,在保险资金投资不动产细则尚未正式出台前,保险公司先开始拿地,可以为政策出台后转为名正言顺的投资作准备。

　　政策开闸渐近

　　据了解,保险机构对于不动产领域高涨的投资热情,使得保险资金投资不动产领域的政策很可能将在春节前后就会出台。相关媒体报道称,《保险资金运用管理暂行办法》已经在2月1日举行的保监会主席办公会上通过讨论,很可能将于近期正式发布。

　　该报道称,在草案基础上修订完成的《办法》,对保险机构投资不动产进行了细致的规定,包括投资主体、投资方式、投资渠道、比例。另外,不动产配套文件《保险资金投资不动产试点管理办法》亦将出台。

　　对此,一保险资产管理公司资金部的人士分析称,大家最关心的可能是对于保险资金投资不动产的投资比例,至于投资主体其实保监会高层已多次强调,就是不允许炒地炒楼。在《保险资金投资不动产试点管理办法》(征求意见稿)中就规定,保险机构“不得参与一级土地开发、住宅类商品房的开发和销售以及提供无抵押、无担保的债权融资,同时,保险机构也不得投资高耗能、高污染等不符合国家产业政策或不具有稳定现金流回报的不动产”。

　　“其实,保监会对于保险资金投资不动产的限制仍然比较严格,早前市场认为保险资金投资不动产,会有千亿保险资金进入地产,从而推高房地产市场价格,但是,监管机构将这两个概念已经严格区分,即使会有影响,预计也不会很大。”2月4日,东方证券一位保险分析师表示。

　　而对于保险资金一旦在政策放行后,看中哪些城市哪些地块,一位市场人士就此表示,北京、上海、深圳、广州等城市的CBD或高端商圈无疑是很好的投资对象。