上海全面放松楼市调控：社保缴纳年限减至3年，首付比例降至20%

上海市于5月27日发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中包括九条关键政策措施，旨在全面调整优化住房限购政策，支持多子女家庭合理住房需求，优化住房信贷政策，推动“以旧换新”，以及优化土地和住房供应等多方面的内容。

社保缴纳年限缩短，放宽购房资格

此次政策调整中，最显著的变化是对非沪籍居民购房资格的放宽。新政将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”;在新城及南北转型等重点区域，非沪籍人才购房所需年限则从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”。这意味着更多外地户籍人员将更快具备购房资格，从而扩大购房群体，激活市场需求。

多子女家庭购房需求得到进一步支持

为了更好地支持多子女家庭的合理住房需求，政策提出了一系列具体措施。首先，多子女家庭可以增购一套住房，其次在个人住房贷款中，优化了首套住房认定标准。这一政策调整不仅增加了多子女家庭的购房机会，也使得他们在申请房贷时享受更多优惠。

优化单身人士购房政策

单身人士的购房政策也得到了优化。新政扩大了非沪籍单身人士的购房区域，将其购房范围扩大至外环内的二手住房，而此前只能购买外环外的新房和二手房。这样一来，单身人士的购房选择更加多样，进一步满足了他们的住房需求。

降低首付比例和贷款利率

新政中，上海市大幅降低了购房的首付比例和贷款利率。对于首套房，无论是商业贷款还是公积金贷款，首付比例均降至20%;二套房的首付款比例最低为35%。此外，在自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等六个行政区，二套房的首付款比例则降至30%。

房贷利率方面，首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减45个基点，调整后5年期以上房贷利率最低为3.5%。对于二套房，商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减5个基点，调整后最低为3.9%。在自贸区临港新片区及其他六个行政区，5年期以上房贷利率下限调整为3.7%。这些调整将显著降低购房者的资金压力，进一步刺激购房需求。

优化土地和住房供应，推动以旧换新

除了调整限购和信贷政策，上海市还在土地和住房供应方面进行了优化。通过统筹存量和增量，推动“两旧一村”改造和城市更新，提升住房品质，进一步促进市场平稳健康发展。特别是在“以旧换新”政策方面，上海市创新性地提出了两种补贴模式，以鼓励居民进行房屋置换，从而提升市场活力。

进一步的市场预期和信心

中指院上海高级分析师陈炬兰指出，上海此次政策调整不同于以往的“渐进式”放松政策，其针对性更强、力度更大、覆盖范围更广，通过降低购房成本、降低购房门槛、调整土地供应以及刺激购房需求等多种方式，对信贷、限购、土地供给等方面进行全面调整。她认为，这些措施将有助于稳定市场预期，增强市场信心，进一步推动上海房地产市场的平稳健康发展。

对其他城市的示范效应

此次上海市的政策调整也被视为其他一线城市和强二线城市的参考样本。分析人士认为，随着上海在限购、首付比例以及房贷利率等方面的放松，其他城市也有望在这些领域进行进一步宽松，以应对市场需求变化和房地产市场的调控需要。

总体来看，上海市此次发布的九条政策措施，涵盖了从限购政策调整到信贷政策优化，再到土地和住房供应的全方位内容，旨在全面降低购房门槛，满足多样化的住房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。这不仅有助于解决当前市场存在的一些问题，也为未来的市场发展奠定了良好的基础。

上海此次全面放松楼市调控政策，将进一步激发市场活力，推动房地产市场平稳健康发展。随着政策的落地和实施，上海房地产市场将迎来新的发展机遇，居民的购房需求也将得到更好满足。未来，我们期待看到更多城市借鉴上海的经验，共同促进全国房地产市场的良性发展。