“以房养老”为何难以推行？

    年轻的时候，通过银行贷款买房；等到年老了，再把房子抵押给银行或专业机构，每月从中领取一笔“养老金”安度晚年……最近，一个名为“以房养老”的概念被人们频频提及，上海、南京等城市，还开始了小范围试点。

　　然而，这个在一些国家已经相当成熟的养老模式，国内推行起来并不如想象中那么顺畅。这究竟是为什么？　

　　银行顾虑重重

　　在一些国家推行的“以房养老”，其实是一种名为“住房反向抵押贷款”的金融业务，这种业务专门针对有产权房的老年人：老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取贷款养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。“倒按揭”业务通常由银行或保险公司承担。

　　由于我国已经步入老龄社会，将迎来老年人快速增长期，“以房养老”无疑是一条探索解决养老问题的有效途径。

　　然而，银行方面对此项业务却是顾虑重重。据业内人士透露，“倒按揭”业务中，银行必须先向老人发放贷款，老人身故后，才有权获得房屋产权并将其处置。期间，房地产市场价格的中长期走势、老人的人均预期寿命以及利率变动等，都是很难预测的因素。房产价格若干年后涨了自然皆大欢喜，但如果跌了怎么办？如何确定放贷年限及每月的放贷额？放贷风险有多大？这些关键问题目前都无定论。与此同时，国内金融混业经营试点和探索也还需要时间，保险公司推出“以房养老”新险种同样面临诸多困难。

　　鉴于以上技术层面的障碍，上海在“以房养老”试点中，采取了先行厘清产权关系的做法。据市公积金管理中心主任万曾炜介绍，上海市公积金管理中心是不以盈利为目的的事业单位，并兼有建设收储本市廉租住房的责任。因此，公积金中心对提出“以房养老”的对象，居住面积在50平方米左右，可用作廉租住房的，予以考虑。

　　具体的做法是，市公积金管理中心在与老人签订合同之时，便约定按经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心，此后中心以优惠价将房屋返租给老人，房屋交易价扣除租金部分的金额，一次性支付给老人用作养老。如果租期届满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。这种模式在业内，被称为“以房自助养老”。

　　目前上海已经签约的一户老年人家庭，夫妻双方分别是87岁和85岁，房屋返租期限为7年。按照约定，期间不可转租，不可迁入户口。

　缺乏生存土壤

　　“以房养老”在上海试点推行期间，吸引了不少老年人前来咨询，有些甚至已经进入申请程序。然而最终，大部分家庭都选择了放弃。

　　这固然是因为老年人自身仍存在一些思想顾虑。在当前中国，“养儿防老、共享天伦”的家庭观念，以及“但存方寸地，留于子孙耕”的财产继承观念依然根深蒂固。如果老人办理了“以房养老”手续，一方面可能会给人造成“子女不孝”、养老困难的感觉，面子上“挂不住”；另一方面，也会让子女承受不必要的社会舆论压力，极可能引发子女与父母的情感危机。

　　但更多的还是来自子女、亲属等方面的反对压力，他们不赞成将房子“变卖”掉。据有关工作人员反映，不少老年人因为担心子女的反对，前来申办“以房养老”手续时，要求工作人员向子女保密。尽管从法律角度上说，只要申请人具有民事行为能力，其决定是可以不告知子女的，可从道义上来说，子女不知晓父母的此种重大决策，显然十分不妥，并可能引发日后的诸多纠纷。“以房养老”面临着一道法律和道义之间的鸿沟。

　　此外，“以房养老”在欧美的流行，除了西方人的家庭观念和中国不同之外，与其高额的遗产税也有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%－80%的遗产税。因此，即使是从经济角度考虑，老人愿意将房产抵押，子女也少有异议。并且，“以房养老”所获得的“倒按揭”金额部分是可以免税的，因此个人在买卖房产时采用这一计划，可以达到避税的目的。但在我国，并没有这些税收政策，如果老年人想将处置房产的所得用于养老，也完全可以自己通过市场化手段，出售或出租自己的房产，“以房养老”的制度优势并不明显。

　　期待相关政策

　　其实，“以房养老”可以采用的方式有很多。除了“倒按揭”以及上海试点施行的“以房自助养老”模式，还有一种被称作“以房换养”的模式：老人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，老人的房子由福利机构出租，在过世后房产由福利机构处置。不少专家认为，多种“以房养老”模式的推出，可以增加老年人养老方式的选择，应该是件好事。

　　可是，因为相应的政策和法律法规尚不完善，“以房养老”在实际推行过程中，还遭遇许多政策瓶颈。比如，我国农村宅基地不允许抵押，那么“以房养老”在农村怎么推行？在